תא (ת"א) 21876-01-20 עו"ד אריה יהודה חיימזון (חיימסון) נ' אלברט אסולין

בית-משפט השלום בתל אביב-יפו

ת"א 21876-01-20 עו"ד חיימזון ואח' נ' אסולין ואח'                                 7 במאי 2025

 

 

 

 

לפני:	כבוד השופט גיא הימן
התובעים:	1. עו"ד אריה יהודה חיימזון (חיימסון), ת"ז xxxxxxxxx
	2. יהודית חיימזון, ת"ז xxxxxxxx
	3. יאה-חן השקעות בע"מ, 514297738
נגד
הנתבעים:	1. אלברט אסולין, ת"ז xxxxxxxxx
	2. עדי אסולין, ת"ז xxxxxxxx
	3. מ.פ. עמית בניה ויזום בע"מ, 512160425 (ניתן פסק-דין)
צורפו בידיו של בית-המשפט:	1. היועץ המשפטי לממשלה
	2. היועץ המשפטי לעיריית תל אביב-יפו ולוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב-יפו
בשם התובעים:	עו"ד אשר כהנא
בשם נתבעים 1 ו-2:	עו"ד שי אליאס; עו"ד דורית לרנר; עו"ד תמיר כחלון
בשם נתבעת 3:	אין התגוננות
בשם היועץ המשפטי לממשלה:	עו"ד איל אדר (מפרקליטות מחוז תל אביב – אזרחי)
בשם עיריית תל אביב-יפו:	עו"ד הגר גנין; עו"ד עומרי יוסף

 

 

פסק-דין (נתבעים 1 ו-2)

 

א. תמצית-הקביעות בפסק-דין זה

• א.דיני-התכנון והבנייה בעיר תל אביב-יפו מבחינים בין שימוש עסקי-מסחרי בנכס-מקרקעין לבין שימוש, שאינו כזה.
• ב. שימוש עסקי-מסחרי מחייב הֵיתר מפורש מאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הקובע את מהותו של השימוש ואת הנכס המסוים, שבו מותר שימוש כזה. מתן-ההיתר כפוף לתוכניות, החלות על המקרקעין.
• ג. השאלה אם שימוש הוא עסקי-מסחרי או שימוש, שאינו כזה, מצריכה שקילה של משתנים אחדים. דרך כלל אף לא אחד מהם, לבדו, הוא מכריע. נדרש להתחקות על צבר של משתנים, בעלי-משקל ושייכוּת בנסיבות-המקרה.
• ד. הבְּחינה היא של "שכל ישר", לפי קנה-מידה אובייקטיבי של אנשים "סבירים", לפי נסיבותיו הפרטניות של כל ענין.
• ה. ככל שמאפייני-השימוש בנכס מקרבים אותו לשימוש של מגורי-קבע, כך תהא הנטייה לראות בשימוש – זה, שאינו עסקי.
• ו. בין היתר, יש משמעות לשאלות אם מאפייניו הפיזיים של הנכס מאפשרים מגורי-קבע, מיהו המחזיק בנכס, מהי מטרתה של ההחזקה, מהו משכהּ ומהן שאר-הנסיבות, האופפות אותה. שימוש לפרק-זמן קצר; התחלפות של מחזיקים בתדירות גבוהה; פרסום באתרי-תיירות ואירוח; הצעתם של שירותים נלווים (כתחזוקה שוטפת, ניקיון, החלפת-מצעים, או הסעה) ותדירות גבוהה של עסקאות בנכס, המניבות תמורה – כל אחד מאלה עשוי, בנסיבות המתאימות, להצביע על שימוש עסקי-מסחרי.
• ז. שימוש אקראי בנכס, שאינו מחזורי והוא טפל לשימוש העיקרי (למשל, "סִבְּלוט" למגורים בעקבות היעדרות ספוראדית) ייטה להיחשב שימוש, שאינו עסקי-מסחרי.
• ח. לא די בהיותו של המשתמש גורם עסקי (כמו חברה או יחיד, המשלם מס כעסק). לסיווגו של שימוש – עסקי-מסחרי נדרש כי מאפייניו ייגזרו ממהותו העסקית של המשתמש.
• ט. חוק רישוי עסקים והצו, שנחקק מכוחו, קובעים כי שימוש בנכס-מקרקעין למלונאות או להשכרה לציבור של יותר מארבע יחידות-אירוח, שלא למגורי-קבע ותוך מתן של שירותים נלווים, מחייב רישיון-עסק.
• י. במקרה דנן הפעילו הנתבעים בדירות-המגורים שלהם – בית-עסק מסוג של מלון-דירות או של אירוח לטווח קצר לתיירים ולחוגגים. הם עשו זאת ביותר מארבע דירות במקביל. לא ניתן להם הֵיתר לשימוש עסקי-מסחרי וגם לא רישיון-עסק.
• יא. בזאת הפרו הנתבעים חובות חקוקות מן הדין. מעשיהם עלו כדי מטרד קשה לדיירים השכנים ובהם התובעים. קם יסוד למצוא את הנתבעים אחראים בנזיקין כלפי התובעים ולתן, כמבוקש, צו למניעתו העתידית של השימוש האסור.

 

התביעה

1. תובענה זו מבקשת לאסור על הנתבעים, בצו-מניעה קבוע, להשתמש בדירות-המגורים שבבעלותם או בהחזקתם להשכרה קצרת-טווח, לאירוח, לנופש, לתיירות, לבילוי או לקיום-אירועים. העילות הן מדיני-הנזיקין. נטען כי לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] אחראים הנתבעים להפרתן של חובות חקוקות – מדיני-התכנון והבנייה ומהדינים של רישוי-עסקים גם יחד. לחלופין נטען למטרד ליחיד, לפי סעיף 44 לפקודה.

 

הבנין והשימוש בו

2. ברחוב שלום עליכם מספר 46 בתל אביב-יפו – רחוב חד-סטרי ושקט בחלקה הדרומי של שכונת-המגורים "הצפון הישן", לא רחוק מחוף-הים ומהטיילת של העיר – עומד בנין-דירות בן שש קומות. לאמתו של דבר, אלה הם שני בניני-דירות צמודים זה לזה אשר חולקים תשתיות משותפות ועתידים להירשם בית משותף אחד. הם נבנו לפני כשש שנים, בשתי חלקות סמוכות אשר לכל אחת מהן ניתן, בחודש יוני 2014, הֵיתר-בנייה משלה. בכל אחת מהחלקות הותר, לפי תמ"א 38/3, להרוס בנין ישן ולהעמיד תחתיו "בנין חדש למגורים", כששני הבנינים צמודים זה לזה בקיר משותף (נספחים ג' ו-ד' לתצהירו של תובע 1). משותפים להם חדר-הכניסה, המעלית וחדרי-מדרגות, מתקן-החניה, המבואות בכל אחת מהקומות ותשתיות של חשמל ושל מים.

 

התובעים – בני-זוג וחֶברה שבבעלותם – הם הבעלים של שש מתוך עשר הדירות שבבנין הצפוני. התובעים משכירים את הדירות הללו למגורים לטווח ארוך (פרוטוקול, בעמ' 17, ש' 4-2). ארבע הדירות הנוספות שבבנין הצפוני הוקנו, בהסכם-קומבינציה, לנתבעת 3, הקבלנית שבנתה את הבית. נתבעת זו לא הגישה כתב-הגנה ובתאריך 25.3.2021 ניתן נגדה, בהעדר-הגנה, פסק-דין, האוסר עליה להשכיר איזו מדירותיה "לתקופה של פחות מחודש ימים של שכירות וכן למטרות של אירוח, נופש, בילוי או [עריכת-]אירועים". שמונֶה הדירות, שבבנין הדרומי, שייכות לנתבע 1. בתו, נתבעת 2, מתגוררת באחת מן הדירות הללו ומשתמשת ביתר, כמבואר מיד.

 

העסק – מלון-דירות או עסק להשכרה של יחידות-אירוח

3. תביעה זו הוגשה לאחר, שלתובעים התברר כי הנתבעים מפעילים בשבע משמונה הדירות הללו בית-עסק להשכרה קצרת-טווח בתשלום. זאת, למטרות של אירוח יומי, של נופש ושל עריכת-אירועים, תוך שהם מספקים למתארחים שירותים נלווים כניקיון, כביסה, החלפת-מצעים ואפילו הסעות לשדה-התעופה. בית-העסק, Emilia TLV שמו, מפעיל אתר-אינטרנט ומחזיק דף-פייסבוק ופרופיל-אינסטגרם אשר באמצעותם מוזמנות הדירות למטרות הנקובות. התובעים בדקו ומצאו כי באתר-האינטרנט של בית-העסק פורסם הבנין כ-"apartment hotel" לאורחים, המצויים בנופש או בנסיעת-עסקים (נספחים ה' ו-ו' לתצהיר-התובע). בתקופה, שקדמה למגפת-קורונה, היה חלקו הניכר של השימוש הזה – השכרה לתיירים זרים. כשְׁפּחתה תנועתם של אלה התמקד בית-העסק באירוח של ישראלים ואו-אז הוצגו הדירות באתר-האינטרנט: "דירות נופש". בית-העסק זכה לפרסום באתרי-התיירות והאירוח הגדולים ברשת ובהם, בין השאר: "Booking.com"; "Expedia"; "Hotels.com"; ו-"Airbnb".

 

לתצהירו של תובע 1 צורפו צילומי-מסך מאתר-האינטרנט של בית-העסק, בכתובת: www.emiliatlv.com (הפִּסקה השביעית לתצהיר; נספח ה' לתצהיר). "עורך הדין [מייצג-התובעים] ואני הכנו את התיק והוצאנו את המסמכים מאתר האינטרנט", העיד התובע (פרוטוקול, בעמ' 18, ש' 18-16). באחד מעמודיו של אתר-האינטרנט הוגדר בית-העסק כך:

 

"Emilia TLV is a brand new apartment hotel that accommodates leisure and business travelers. The Hotel is ideally located in the heart of Tel Aviv… Explore our Apartments and Penthouse Suites".

[בעברית: " Emilia TLVהוא מלון-דירות חדש, המארח נופשים ואנשים בנסיעות-עסקים. המלון ממוקם אידיאלית בלב תל אביב. בקרו בדירות שלנו ובסוויטות-הפנטהאוז"].

 

באתר הופיע גם פירוט של "שירותים ומתקנים" שמציע המלון והם, בתרגום חופשי: "צ'ק-אין בשירות אנושי; שמירת-כבוּדה; שירותי-כביסה וחדר-כביסה; מצעים של מלון 5 כוכבים; חניה בַּמָּקום – הפתיחה בקרוב; מכונת-קפה; אינטרנט אלחוטי מהיר חינם; הסעה לשדה-התעופה". המתעניינים הופנו לקרוא עוד על חדר-הכביסה המשותף, הכולל מכונת-כביסה ומייבש בחינם ועל שירותי-הכביסה והניקוי היבש המקצועיים, שמציע המקום בתשלום.

 

גרסה דומה של האתר, מחודש מאי 2021 והיא מאוחרת למועד-הגשתה של תביעה זו, הוצגה בנספח י"א לתצהיר-התובע. אם יהיה מי שיסבור כי, בעקבות-הגשתה של התביעה, נעשה ניסיון לטשטש את מהותו של בית-העסק כמלון – בחלק מהמקומות הוחלפה המלה "hotel" במונח "apartment" – הרי שמלאכה זו לא הושלמה. תחת הכותרת: "אודות" נרשם באתר: "אצלינו [כך] באמיליה טי אל וי שומרים על איזון עדין בין תחושת הנוחות של בית ובין השירות של מלון ברמה הגבוהה ביותר". מתחת לכותרת, שנותרה מפורשת: "שירותי המלון", שָׁבו ונמנו הדברים שמציע בית-העסק לאורחיו. באורח פרטני באו מאפייניהן של יחידות-ההשכרה המוצעות: "דירת דלוקס", לדוגמה, "מתאימה למשפחות עם עד 4 ילדים, זוגות, קבוצות חברים, אנשי עסקים ועוד"; "דירת גרנד דלוקס" פנויה לארח "קבוצות גדולות (מעל 6-4 אורחים) או מספר משפחות" (הסוגריים – במקור). הפנטהאוז, נכתב, מתאים "אף [ל]אירוח כלה וחתן". שירותי-ניקיון הוצעו "לאורחים השוהים מעל 3 לילות". מנוע-ההזמנות שבאתר העביר את הגולשים למחירון יומי על בסיס "לינה בלבד". בכותרתו נכתב: "מלון: אמיליה תל אביב".

 

4. שם-המשתמש של בית-העסק בפייסבוק היה: "EmiliaTLVHotel@" (נספח ו' לתצהיר-התובע). גם שָׁם תואר: "[B]rand new apartment hotel that accommodates leisure and business travelers. The Hotel is ideally located in the heart of Tel Aviv".

 

5. בצילומי-מסך מאינסטגרם נראו פרסומים של בית-העסק תחת הכותרת: "עונת החתונות כאן!". הובטח כי הבנין הוא "המקום המושלם להתארגנות ביום החתונה שלך". למתארחים הוּכן "כל מה שצריך להתארגנות כיפית וכמובן, חזרה ללילה קסום ורומנטי אחרי החתונה". "דירת הדלוקס המרווחת שלנו", שב והוצע לכַּלות-לעתיד, "מושלמת להתארגנות ביום שלכן". הגולשים הוזמנו להכיר "את טלי ולירן, הזוג הכי קוּל שפגשנו ששימח וריגש אותנו מהרגע הראשון שהגיע להתרשם מהדירה. לפרטים והזמנות: XXXXXXX-051". גם אן ומור נהנו, לפי תמונתם, להתארח אצל הנתבעים. על כך, שהיה זה ערב-החתונה ולא אחריה, לימדו לא רק הלבוש החגיגי אלא גם העובדה כי החתן לעתיד צולם מבצע, בהצלחה, שתי פעולות במקביל: נשיקת-הכלה ואחיזתו של זר-פרחים (הכול – בנספח ט"ו לתצהיר-התובע).

 

6. צורפו צילומי-מסך מאתָרים נוספים. באתר "Booking.com", מתקופת-הקורונה ובשפה העברית, הופיע בית-העסק בשם: "אמיליה טי.אל.וי (מלון דירות)" (הסוגריים – במקור). כדרכו הכריז האתר: "יש לכם מזל! המקום בדרך כלל בתפוסה מלאה באתרנו. הזמינו במהרה לפני שיאזל!". נכתב כי "מקום האירוח אמיליה טי.אל.וי עובד עם Booking.com מאז 25 באוגוסט 2019". בין השירותים, שפורט כי המקום מציע, נכללו גם "שירות חדרים", "אחסון מִטען" ו"חיבור אינטרנט אלחוטי זמין בכל רחבי המלון בחינם" (ההדגשה הוּספה). בפרק ה"שאלות ותשובות" שאל מישהו אם יש מעלית ונענה: "כן[,] הבניין חדש ויש בו מעלית לכל הקומות". ה"מארחת", היא נתבעת 2, הופיעה בתוארה זה, בשמה המלא ובתמונתה. לצד התמונה פורט: "אמיליה טי אל וי הוא מלון דירות חדש הממוקם בלב תל אביב. הבנין הינו חדש לחלוטין והדירות תוכננו ועוצבו כבר בשלבי הבניה על מנת ליצור חווית אירוח נוחה ככל שניתן…" (נספח ז' לתצהיר-התובע. כל ההדגשות הוספו).

 

באתר "Agoda" להזמנה מקוונת של שירותי-אירוח סוּוג בית-העסק בקטגוריה: "Tel Aviv Hotels". כך היה גם באתר "travelocity" (שם, שם). באתר "Telaviv-Israelhotels.com", כמו באתר "Planet Hotels", נקרא בית-העסק בשם: "אפרטהוטל". ב-"Tripadvisor" שב והופיע התיאור: "[B]rand new apartment hotel". רק בתצלום-מסך אחד, מתוך "Airbnb", לא בא המונח "מלון". נכתב: "דירה" ו-"apartment" בלבד (שם, שם).

 

7. התובעים, שלדבריהם ספגו שוב ושוב תלונות מן השוכרים של דירותיהם, מיאנו להשלים עם השימוש הזה. הם קָבלו על "תנועה בלתי פוסקת ומוגברת של אנשים זרים[,] הנכנסים ללובי המשותף של הבניין ומשתמשים במעלית המשותפת וביֶתר המתקנים המשותפים". הם הלינו על "כניסה ויציאה יומיומית של בודדים, משפחות וקבוצות עמוסים במזוודות" ועל כך ש"פעמים רבות מבואת הכניסה בבניין עמוסת מזוודות [ו]לובי הבניין נראה לעיתים קרובות כלובי של מלון" (פסקאות 10 ו-12 לתצהיר-התובע). "המתארחים", העיד התובע, "נוהגים פעמים רבות לחגוג בדירות[-הנתבעים] בקולי קולות, בצעקות ו[תוך] השמעת מוזיקה בקול רם עד שעות מאוחרות של הלילה ובשעות המנוחה" (שם, בפסקה 11). "פעמים רבות", הוא הוסיף, "משמשות דירות הנתבעים כמקום התארגנות לקראת חתונות; החתן והכלה מ[ת]קבלים בשטחים המשותפים במוזיקה ובשירה בקולי קולות ומגיעים ויוצאים סַפָּרים, מאפּרים, מלבישים וכו'" (שם, שם). את חדר-העגלות, המשותף לדיירים, עשו הנתבעים "מחסן קבלת והוצאת כביסה" (שם, בפסקה 12).

 

באולם-הדיונים העיד תובע 1 כי את חלקם הניכר של הדברים הוא ראה במו-עיניו:

 

"יש דברים שאני ראיתי: אני ראיתי את 'התחנה המרכזית' שמתנהלת שם, אני צילמתי חלק גדול מהתמונות, אני הייתי בא לשבת שם בבניין כדי לראות. הרבה פעמים ראיתי מוניות באות ומורידות, אנשים עם מזוודות, ראיתי את האנשים מתגודדים בלובי לפני שיוצאים לאירוע או אחרי שחוזרים מהאירוע. אני ראיתי את הגברת המנקה עם עגלת המנקה שכולנו, מי שהיה בבית מלון, ראה [כדוגמתה] בלובי. אפילו [נתבעת 2], כשצילמתי [את המנקה], הרימה לי טלפון או כתבה לי ואמרה: 'אני מבקשת ממך לא לצלם את המנקה שלי'. אני ראיתי את המוביל של הכביסה, שבא עם האופניים וערימות של כביסה. אני יודע שיש להם מחסן, שבו מאחסנים את הסדינים ואת המגבות, זה בית מלון לכל דבר. אני מבקר הרבה בבניין" (פרוטוקול, מעמ' 14, ש' 38).

 

8. בנספחים התשיעי, העשירי וה-19 לתצהירו צירף התובע תצלומים, שכאמור, רבים מהם הוא צילם בעצמו (פרוטוקול, בעמ' 14, ש' 39). בחלק ניכר מן התצלומים הללו נראים אנשים מתגודדים בכניסה לבנין או בלובי שלו והם נושאים תיקי-גב, תיקי-יד, מזוודות על גלגלים וגם עגלות-ילדים. שתיים מן התמונות תיעדו אירועי-שמחות: באחת צולמו, בלובי, כלה וחתנהּ ובאחר אישה, העומדת במדרכה שלפני הבית ואוחזת צרור-בלונים. צורפו גם צילומים של שׂקי-כביסה, משלוחים של כביסה אל הבנין וכן עֶמדה לקבלת-פָּנים, שהתקין מאן דהוא בלובי ובה כורסה, שולחנות-אירוח וצלחות-תקרובת. בשטח המשותף, שבכניסה לחדר העגלות של הבנין, צולמה מנקה עם עגלת-מגבות ואביזרי-ניקוי. במבואות המשותפות שבקומות-הבנין צולמו שקי-כביסה ועגלת-ניקוי נוספת, מצוידת בשואב-אבק.

 

הדברים, שנטען כי התובע שמע מן השוכרים של דירותיו, היו חמורים אף יותר מעדותו-הוא ("אירועים ומסיבות עד השעות הקטנות של הלילה, זוהמה בלובי ובמעלית, אנשי מקצוע שמגיעים ומעשנים בכל פינה בבית, חיים 'בתוך מלון'" – הפִּסקה התשיעית ונספח ח' לתצהירו). הואיל ואיש מן השוכרים לא העיד בעצמו, הרי שלאמִתּות-תוכנן היו אלו עדויות מפי-השמועה, שאינן קבילות. עם זאת, לא ניטל מהן כל ערך ראיתי שהוא, שהרי היו אלו ראיות קבילות לטענה כי הדברים נאמרו או נכתבו לתובע בידי-שוכריו. באופן מניח את הדעת הסביר עורך-הדין חיימזון כי איש מהשוכרים לא הופיע למסירתה של עדות בבית-המשפט בשל חשש להתעמת עם נתבעת 2. "אני פניתי אליהם והם סירבו לתת לי תצהירים ולהתעמת עם עֲדִי", הוא העיד, "הם ביקשו אותי שאני לא אביא אותם לבית המשפט לעמוד מול עדי" (פרוטוקול, בעמ' 14, ש' 11-7).

 

9. אך התובע לא היה עֵד יחיד מטעמה של התביעה. העידה גם גב' ליאלה סלומון אשר התגוררה, עד שלא יכֹלה עוד, בבנין השכן. בתצהיר מפורט היא תיארה מציאות מתמשכת:

 

"מדובר ברחוב שקט ומקסים בתל אביב שכולו מגורים. בסביבות ספטמבר 2019 התחיל להתאכלס הבניין החדש שנבנה ברח' שלום עליכם 46 והתחלנו להבחין שהשכנים כל הזמן מתחלפים. תוך זמן קצר התחילו מטרדי רעש נוראים ובלתי פוסקים מחלק מהדירות בבניין החדש. בתחילה היו בעיקר תיירים זרים אך בחודשי החורף רוב האורחים היו ישראלים וצעירים. בכל סוף שבוע הגיעו קבוצות של צעירים שנהגו לקיים בדירות מסיבות, השמיעו מוזיקה בקולי קולות עד מאוחר, ישבו במרפסות [ו]עישנו, שתו וצעקו עד שעות הבוקר הקטנות" (פסקאות 3 ו-4 לתצהיר-העדות הראשית).

 

העֵדה המשיכה ופירטה את מצב-הדברים העגום, שתוצאתו הייתה בלתי-נסבלת:

 

"מטרדי הרעש המשיכו, בעיקר בסופי שבוע, כאשר כמעט כל שבוע חבורות של צעירים התארחו בדירות והרעישו כל הלילה עד שעות הבוקר ללא כל התחשבות בסביבתם. במרץ 2020 החל משבר הקורונה ובעקבות הסגר פסקו לתקופה קצרה מטרדי הרעש. אבל זמן קצר אחרי תום הסגר, החל מתחילת חודש מאי 2020, החלו המטרדים בצורה אפילו גרועה יותר.

חיינו הפכו לסיוט מתמשך וסבלנו מחוסר שינה מתמשך שפגע בצורה בלתי נסבלת בכל אספקט של חיי. בסופו של דבר אני ובן זוגי לא יכולנו יותר ולאחר שראינו שא[ף] גורם לא מסייע התייאשנו והחלטנו לעזוב את הדירה. [בדצמבר] 2020 עברנו לגור בדירה אחרת בתל אביב" (שם, בפסקאות 6, 9, 22 ו-23).

 

פניותיה של גב' סלומון לנתבעת 2 לא רק שלא הועילו, הן חשפו אותה לכעסהּ של נתבעת זו על הפגיעה בבית-העסק שלה:

 

"ב-30 בנובמבר 2019[,] אחרי לילה רועש במיוחד[,] החלטתי לחפש באינטרנט מי משכיר את הדירות ואז התגלה [לי] לראשונה שמדובר במלון דירות לכל דבר תחת השם 'Emilia TLV'. באותו היום שלחתי מייל למלון והתלוננתי על הרעש עד חמש בבוקר. קיבלתי תשובה מעדי אסולין [נתבעת 2] שטענה שהיא מבקשת מהדיירים לשמור על שקט. בפועל לא היה שום שינוי. כל הפניות שלנו לדיירים או לעדי לא שינו דבר.

באחד המקרים הקיצוניים (ב-5.9.2020) התלוננתי למשטרה פעמיים לאחר שבדירת הגן היתה קבוצה גדולה של בין 14-10 צעירים שחגגה כל הלילה בקולי קולות. בבוקר, עדי אסולין צעקה עלי על כך שהזמנתי משטרה וניתקה בפנַי את הטלפון" (שם, בפסקאות 5, 6 ו-21. הסוגריים העגולים הם במקור).

 

גב' סלומון לא ביקשה, בעצם-עדותה, להרע לנתבעים. היא לא ביקשה לטפול עליהם דברים, שאינם אמת. היא השמיעה לפניו של בית-המשפט גרסה מהימנה, כנה ומפורטת. תּיאורֵיה הקשים לא נסתרו במאום בחקירתה הנגדית. במקובץ להלן היא סיפרה באולם-הדיונים:

 

"גרתי בדירה משהו כמו שבע שנים. מתחילת 2014. הי[ו] כמה ערבים עם הרבה רעש ואז נכנסתי [לבנין המדובר].  הבנתי שהבנין מושכר לדיור לטווח קצר כי ראיתי חדרנית וריהוט זהה [בכל הדירות] ואת כל הדירות שהיה בהן רעש. ראיתי בעיניים שלי את הדיירים מתחלפים. ראיתי בעיניים שלי. כי הדירה שאני [גרתי בה] פונה לעורף הבנין, היא נמצאת עשרה מטר מהמרפסות של הדירות [של הנתבעים], אז אני רואה הכל. אני יכולה לראות מה קורה בקומה [ה]חמישית[:] שׂמוּ רמקולים גדולים והם [השוכרים] נשענים [על ה]מעקה של המרפסת ומסתכלים עלי ומעשנים סיגריות וזורקים עלי את הבְּדלים.

הרבה מאוד רעש [היה] בתקופת הקורונה ובתקופת הקורונה אני עבדתי מהבית. רוב הרעש שנעשה היה בתקופת סופי השבוע ובלילות שהייתי בבית. בתקופת הסגר היתה פעילות[,] היתה השכרה לטווח ארוך יותר[,] כמו חודש[,] אבל עדיין היו מטרדים[,] למזלי פחותים" (פרוטוקול, מעמ' 18, ש' 2).

 

גב' סלומון לא התקשתה לזהות כי מקורם של המטרדים הללו היה בדירות, שמפעילה נתבעת 2:

 

"כל האירועים שאני שהתלוננתי עליהם בפני עדי קשורים לדירות של עדי. דיברתי עם עדי ו[היא] ניסתה לטפל בהם. זה אירועים שלה ולא של מישהו אחר. אני אדריכלית. אני יודעת מה זה 'צפון'  ו'דרום'. אני יודעת שהחלק הצפוני הוא הבנין של אריה חיימזון [התובע] ושהחצי הדרומי הוא בנין של עדי אסולין ושל אבא שלה [נתבע 1]. אני יודעת איזה דירות נמצאות בבעלות של גב' אסולין ואני התלוננתי אך ורק לגבי הדירות האלה. ראיתי את המשטרה נכנסת אך ורק לדירות האלה. כל השיחות שהיו לי איתה [עם נתבעת 2] כשהתקשרתי בשעה 1 בלילה, בכיתי[,] צעקתי ואמרתי שאני לא יכולה יותר. פעם אחת אפילו ניגשתי לבנין וראיתי בו הליך, שעדי אסולין נתנה מפתחות ללקוחות חדשים של המלון…" (שם, מעמ' 19, ש' 16).

 

10. אפילו הנתבעים, בעדויותיהם, אישרו כי נעשית השכרה לטווח קצר. עם זאת, ניכר ניסיון לערפל את תמונת-הדברים ולהרחיק, ככל הניתן, את השימוש מכזה של בית-עסק. נתבע 1, מר אסולין, ביקש להציג את עצמו, בצורה לא משכנעת, מי שאינו בקיא כְּלל בנעשה בבנין. חלקוֹ, לשיטתו, התמצה בכך, שהוא אִפשר לבתו להתגורר באחת משמונה הדירות שבבעלותו. ארבע דירות נוספות הוא "השכיר" לבת הזו, ללא מגבלת-זמן ובלי שהסכם בכתב הוצג לבית-המשפט, על מנת שתעשה בן כרצונה (פרוטוקול, מעמ' 28, ש' 14). לפחות חלק מן הדירות, הודה הנתבע, מושכר מעת לעת לטווח קצר: "אמיליה טי.אל.וי זה השם של הפרסומים שלה [של נתבעת 2]. זה דירות 'Airbnb', שהיא מפרסמת ומשכירה אותם [כך] לטווח קצר" (שם, בעמ' 29, ש' 19-15). העד נשאל: "אתה מודע לכך שהיא, את הארבע דירות האלה משכירה לטווח קצר, ליום, יומיים, שלושה ימים?" והשיב: "כן. זה חוקי? [אני] מאשר לה" (שם, שם, בש' 27-20). שוב: "[ב]הזמנות לטווח קצר ב-'Airbnb', הבת שלי [מנפיקה חשבוניות]. זה עסק נפרד שלה" (שם, בעמ' 36, ש' 9-3).

 

11. הנתבע קימץ בפרטים. להתרשמותי, הוא נמנע במתכוון מהצגתה של תמונה מדויקת יותר אשר ידועה לו. בחקירתו נשאל מר אסולין אם הוא התיר לבתו להשכיר את דירותיו לאחרים והשיב: "כנראה, אני לא, אין לי את החוזה. אני לא יכול לדעת. אני לא זוכר מה, מה כתבתי לפני 4 שנים או 3 שנים" (שם, שם, בש' 14-10). הנתבע נשאל למי מושכרת, לדוגמה, דירת-הפנטהאוז והשיב: "אני לא מעורב בכלל בעסקים שלה [של נתבעת 2], אני לא… זו דירה שמושכרת בדרך כלל מעל חודש, חודשיים, שלושה חודשים. היא הייתה מושכרת בתחילת הדרך לטווח של שנתיים. בגלל הקורונה הדיירת שָׁמה עזבה. ואז עדי [נתבעת 2] המשיכה להשכיר את זה לטווח של מעל חודש. יש לה, יש לה הסכמים. [אני] לא יודע [מי שוכר את הדירה היום]. אני לא צריך לדעת. הבת שלי היא מנהלת את כל הבעיות של הבניין. [אני יודע] רק משמיעה" (שם, בעמ' 30, ש' 32-9; עמ' 31, ש' 31; עמ' 32, ש' 1).

 

כשעומת עם תצלומי-מסך מאתר-האינטרנט של בית-העסק ומראים כי דירת-הפנטהאוז הוצעה להשכרה על בסיס יומי במסגרת "Emilia TLV", השיב הנתבע: "אני אף פעם לא התעניינתי בזה ולא התערבתי בזה ואין לי מושג מה השמות, זה הכל הכל הכל שיווק פרסומי, כל הדברים האלה" (שם, שם, בש' 7-6). אחר כך נזכר לפתע והטעים: "אני יודע שהפנטהאוז זה מושכר, [ל]טווח של יותר מחודש, לעמוֹד בחוקי מדינת ישראל" (שם, שם, בש' 29-28). "למי מושכר הפנטהאוז?", נשאל הנתבע והשיב: "למי שיבוא [וישכור] מעל חודש… עכשיו אני לא יודע" (שם, שם, בש' 35-32). עוד מן החקירה הנגדית:

 

"בא-כוח התובעים:	אתה יודע למי [הפנטהאוז] היה מושכר לפני יומיים? מי גר שם לפני יומיים?
הנתבע:	ציינתי שאני לא יודע.
בא-כוח התובעים:	לפני חודש מי גר שם?
הנתבע:	היה איזה שכן ששיפץ את הבית שלו[,] אני יודע שזה הושכר לו, שאני במקרה מכיר אותו.
בא-כוח התובעים:	איך קוראים לו?
הנתבע:	אני לא יודע איך קוראים לו, אני לא נכנס לדברים האלה… אני רק יודע שאני קיבלתי תמיד את הצ'קים שלו, קיבלתי את התשלום.
בא-כוח התובעים:	זאת אומרת, [ש]כל התשלומים עבור הפנטהאוז תמיד עברו ישירות אליך ולא אל עדי [נתבעת 2], כן?
הנתבע:	ברוב המקרים" (שם, מעמ' 32, ש' 36).

 

לא רק בקשר לפנטהאוז נתגלע פער בזיכרונו של הנתבע. הוא נשאל גם על דירת-הגן שבבעלותו והעיד בלשון מערפלת: "לא הצלחנו אולי להשכיר את הדירה הזאת, מתי התחלנו להשכיר את הדירה לטווח, הייתה שם דיירת שנתיים, ועכשיו נכנס דייר לעוד שנה או שנתיים. זה דירה שמושכרת לטווח ארוך". הוא נשאל: "בשנת 2020 ה[דירה הזו] הושכרה לטווח קצר?" והשיב: "היו ניסיונות להשכיר אותה, לטווח קצר. יכול להיות שהיא הושכרה פעם או פעמיים או אני לא יודע בדיוק והיה בעיות איתה, זו דירה גדולה ואי אפשר להשכיר אותה לטווח קצר. אז קיבלנו החלטה להשכיר אותה לטווח ארוך" (שם, בעמ' 34, ש' 30-15). מי אפוא שוכר היום, לטווח ארוך, את דירת-הגן? הנתבע השיב: "אני דווקא חתמתי חוזה לפני שבוע או שבועיים. אני לא זוכר את השמות, אבל אם יש את החוזה אני יכול להציג לבית המשפט את החוזה" (שם, שם, בש' 33-31). חוזה, אציין, לא הוצג לבית-המשפט מעולם. עד כה לא נזכר העֵד בשמות-השוכרים, שרק שבוע או שבועיים קודם לכן, לגרסתו, הוא נקשר עמם בחוזה-שכירות לטווח ארוך.

 

חמקנוּת ניכרה גם כשנשאל מר אסולין על חברה בשם א.ד. אסולין השקעות ופיננסים בע"מ. "זה חברה שאני הבעלים שלה", הוא אמר, "אין לה שום קשר לבניין הזה". כשעומת עם מסמכים מן ההליכים המקדמיים ולפיהם קיבלה החברה הזו תשלומים לדמי-שכירות, שינה הנתבע את גרסתו והשיב, תוך שהוא מקפיד להזכיר, אפילו שלא נשאל, כי הייתה זו השכרה לטווח ארוך: "זה תשלומים שאני קיבלתי לה [עבור הנתבעת] או לפנטהאוז, כן? או [תשלומים] [עבור] הדירות שאני השכרתי לטווח ארוך, כן? שהדיירים העבירו לי את זה בביט, את התשלומים. אין [לחברה] קשר לבניין. זה רק רק גביית כספים" (שם, בעמ' 33, ש' 37-16).

 

המגמה להסתיר מידע מבית-המשפט ניכרה היטב בתצהיר-עדותו הראשית של הנתבע. אפילו תחת הכותרת: "העובדות הצריכות לעניין" – ובאה לאחר הרצאה משפטית ארוכה מאד, שמקומה לא יכירנה בתצהיר של עדות ראשית וכל תכליתה הייתה לקנות לתצהיר נפח, שלא היה בו – גמר הנתבע בלבו שלא להעיד דבר בעל-משמעות על אודותיהן של הדירות שבבעלותו. כל שנכתב הוא כי גרסת-התובעים היא גרסה שקרית; כי ניתן הֵיתר-בנייה; כי "אין צורך ברישיון עסק" וכי, באופן כללי, "אני מבצע שימוש חוקי בדירות שלנו על פי כל דין" (פסקאות 23 ו-53 לתצהיר). תצהיר זה, עשרה עמודים מלאים אורכו, היה מופת של התחמקות מהתייחסות לשאלות העובדתיות אשר ביסוד-המחלוקת. שום הסכם-שכירות לאיזו מן הדירות, באיזה מן הזמנים, לא צורף. איש מן השוכרים, לטווח ארוך כביכול, לא נקרא למסירתה של עדות.

 

12. נתבעת הגישה תצהיר שחלקו הניכר זהה היה לזה של אביה. היא האשימה את התובע ב"הפרכת [כך] טענות סתמיות לחלל האוויר" (שם, בפסקה 15). ניסיון לדלות מתצהירהּ יותר מפרטים כלליים נתקל בקושי. "אני שוכרת דירה מנתבע 1", פתחה הנתבעת והצהירה, "הנכס אינו בבעלותי ואין לי כל אחריות למתחרש [כך]" (שם, בפסקאות 8 ו-9). "כלל לא ברור מדוע כללו אותי בתביעה", היתממה, "והרי ברור לכל כי אין [הבנין] מצוי בבעלותי". מיד אחר כך הוסבר כי "ניהול הכספים ו/או העברת הכספים של הדירות נעשים באמצעות חברת האחזקות עדי א.א. ניהול נכסים בע'מ" (שם, בפסקה השישית). מהי זו, אם לא חברה בבעלותה של הנתבעת?

 

באופן כללי וערטילאי למדי נכון תצהירה של נתבעת 2 לציין כי "דירות המגורים שברשות נתבע 1 משמשות אותנו להשכרה לטווחי זמן שונים. אין המדובר בעסק ללא רישיון וכל טענת המטרדים דינה להידחות" (שם, בפסקה 24). גם כשהודתה כי "מדובר בדירות נופש" (שם, בפסקה 25), ביקשה הנתבעת להסיט את המוקד לכך, שאותן דירות "מנוהלות בצורה הרבה מעל הנדרש והממוצע באזור" (שם, שם) – כאילו נמדדת חוקיותו של השימוש בטיב-האירוח.

 

שום פירוט, כמעט, של נסיבות-החזקתה של הנתבעת באיזו מן הדירות בבנין ושום פירוט ממשי על אודותיו של בית-העסק, שהיא מפעילה שם, לא נכלל בתצהירה. "כל הטענות של [השכנה] הגב' ליאלה סולמון [כך] הנוגעות לעניין הפעלת מלון דירות הן שקריות", טרחה הנתבעת לציין אך לא העמידה את העובדות הנכונות על מכונן (שם, בפסקה 34). "אנו זכאים לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף", הוצג הדין לבית-המשפט בלי לפרט את העובדות, הנוגעות לאותו "שימוש סביר". המלים "שקר גס" הופיעו שוב ושוב. שום עובדה מהותית, שבכוחה להפריך את השקר הנטען הזה, לא באה.

 

ניחוח עז של טיעון מסוג "Whataboutism" – כֶּשל לוגי, קל לזיהוי על פניו – נדף מן התצהיר. את כל מה, שיוחס לה, ביקשה הנתבעת לגלגל לפתחם של התובעים ואפילו לזה של גב' סלומון השכנה. נטען כי "בבניין [שבו התגוררה גב' סלומון, בלי לייחס לה, אישית, דבר] ישנן מספר רב של דירות המושכרות לטווח קצר" (פסקה 39 לתצהיר). באופן מתמיה הוסיף תצהירה של הנתבעת וגרס כי בעוד, שהשכרתן של דירות בידי-הנתבעת היא פעולה כשרה למהדרין, הרי שבבנין השכן "דובר בהפעלת עסק לא חוקי" (שם, שם). כשהתבקשה הנתבעת להסביר את הדבר נתחוור מה, שהיה ברור היטב עוד קודם לכן: היה מי שכתב במקומה את תצהירה. היה, אפילו, מי שמצא מקום להעיד במקומה של הנתבעת על עובדות, שאינן ידועות לעדה הזו. "אני לא כל כך מבינה את המשפט הספציפי הזה", הודתה הנתבעת באולם-הדיונים, "אני לא בטוחה מה קורה בבניין של גברת סלומון" (פרוטוקול, בעמ' 44, ש' 26-22). הנתבעת אפילו לא ביקשה לחשוף טפח בעת שפעלה היא להסתרתם של הטפחים כולם. דבר זה לימד, יותר מכול, על קלישות-עמדתה בפרשה זו ועל היעדרה של הגנה אשר, אילו עָמדה לנתבעת, הייתה מגלה את עצמה בעדותה.

 

13. קל להבין כי כשתצהירים של עדות ראשית מוגשים כך, נעשית מלאכתו של החוקר בחקירה הנגדית קלה למדי. אכן, כבר בראשית-חקירתה סתרה הנתבעת, חזיתית, את טענתו של אביה אשר ביקש לצמצם את תיאורו של בית-העסק ל"דירות 'Airbnb'" (פרוטוקול, בעמ' 29, ש' 19-15). "אני", העידה הנתבעת, "לא עובדת עם 'Airbnb'. זה נשמע פה המון: 'Airbnb'. אני לא עובדת עם 'Airbnb'" (שם, בעמ' 37, ש' 20-19). "אני מפרסמת רק בבוקינג ובאקספדיה", המשיכה הנתבעת והעידה, "[חשבונות] פייסבוק ואינסטגרם לא מתופעלים. כל יתר האתרים זה דברים שנשלחים לבד" (שם, בעמ' 37, ש' 19-16). ועוד: "אני לא אוהבת את הממשק של 'Airbnb' ולא כל כך אוהבת את הקהל שמגיע מ-'Airbnb' כי אני מעוניינת לארח רק משפחות, אם אפשר" (שם, בעמ' 47, ש' 4-3). אידך זיל גמור.

 

הנתבעת הודתה כי היא הבעלים והמפעילה של בית-העסק "Emilia TLV" (שם, בעמ' 36, ש' 35-29). אני מנהלת חלק מה[דירות בבנין] באופן עסקי", היא הוסיפה והעידה (שם, בעמ' 44, ש' 6-5). עדי א.א. ניהול נכסים בע"מ – חזרה הנתבעת בבית-המשפט לחברה הנזכרת – מוֹנה שניים או שלושה עובדים: הנתבעת עצמה; מנקה שכירה ובעבר גם איש-תחזוקה (שם, בעמ' 40, ש' 39-16; עמ' 41, ש' 7-1). "יש דירות שאני שוכרת באופן רשמי [מאבי, נתבע 1] ומשכירה אותן כדירות נופש" (שם, בעמ' 39, ש' 21-20). עוד:

 

"בשונה מכל הניהול של דירות נופש שאין לך אף אחד ומשאירים מפתחות לאנשים ואומרים להם: 'לכו, תיכנסו', פה יש מישהו [הנתבעת עצמה] [שמקבל את האורחים]. אני רציתי לעשות את זה אחרת, הרבה יותר טוב. אני גרה בבניין, הם [האורחים] מקבלים שירות 24/7… 'personal check in' [זה אומר ש]אני מקבלת [באופן אישי] את כל האורחים שלי, את האנשים שמגיעים. 'luggage storage' [אחסון-כבודה] [נעשה] בדרך כלל אצלי בבית. כתוב שיש 'laundry services', זה תכל'ס מן פרסום [אבל] מעולם אף אחד לא הזמין ממני שירותי כביסה. מצעים ומגבות [אני] מספקת. יש כלי מטבח וסכו'ם. יש WiFi, יש [שירותי-טלוויזיה של] 'Yes', יש עמדת קפה פשוטה, יש רשימה ארוכה של דברים שמגיעים [לאורחים]. כשמתחלפים אנשים יש מנקה ורוב המצעים נשלחים לכביסה" (שם, בעמ' 41, ש' 19-17 וש' 37-36; עמ' 42, ש' 17-10 וש' 37-34; עמ' 43, ש' 27-1).

 

כשנשאלה מדוע היא מפעילה אתר-אינטרנט גם בשפה האנגלית השיבה הנתבעת: "כי אני מעוניינת יותר בתיירים [זרים] מאשר באורחים ישראלים" (שם, בעמ' 45, ש' 2-1). היא הודתה כי אחת ממטרות-ההשכרה לישראלים היא הצעת-שירותים של התארגנות ואירוח למתחתנים:

 

"בא-כוח התובעים:	פרסומים באינסטגרם של  'אמיליה טי.אל.וי', הפרסום הראשון: 'עונת החתונות כאן', זה פרסום שלך?
הנתבעת:	כן.
בא-כוח התובעים:	'המקום המושלם להתארגנות ביום החתונה שלך', זה את כתבת?
הנתבעת:	כן.
בא-כוח התובעים:	זאת אומרת[,] [ש]את מפרסמת לאנשים לבוא להתארגן לחתונה שלהם בדירות באמיליה טי.אל.וי?
הנתבעת:	פרסמתי בעבר, כן.
בא-כוח התובעים:	'עונת החתונות חזרה ובגדול'.
הנתבעת:	כן, כן. פרסמתי שאפשר לבוא להתארגן כלות" (שם, מעמ' 45, ש' 6).

 

לא נס ליחה של חקירה נגדית מנוהלת היטב, בכל הכבוד. הדברים, לקריאתי, דיברו בעד עצמם. אין זה פלא כי עיקרם – זכרו לא בא בתצהירי-העדות הראשית, לא של הנתבעת ולא של אביה. הם הניחו בסיס מוצק לגרסתם העובדתית של התובעים.

 

השימוש לטווח קצר – בחמש עד שבע מתוך שמונה דירות

14. סוגיה מרכזית במחלוקת, אשר ניטשה בין הצדדים, הייתה מספרן של הדירות ובהן נעשה שימוש לטווח קצר. למר אסולין, כזכור, יש שמוֹנה דירות. במספור "רץ" של כלל היחידות בְּמה, שעתיד להירשם בית משותף, ממוספרות דירותיו של נתבע זה: 2, 5, 6, 9, 10, 13, 16 ו-18. עיון בחומר-הראיות מוליך למסקנה כי יחידה "2" היא דירת "דופלקס-גן", המשתרעת על פניהן של קומת-המרתף הראשונה ושל קומת-הקרקע בבנין הדרומי. יחידות "5" ו-"6" הן דירות, בנות שני חדרים כל אחת, בקומה השנייה של הבנין (מיד מעל קומת-הקרקע. ההֵיתר אינו קובע "קומה ראשונה"). "9" ו-"10" הן דירות, גם הן של שני חדרים כל אחת, בקומה השלישית. "13" היא דירה בת ארבעה חדרים בקומה הרביעית. "16" היא דירה של ארבעה חדרים בקומה החמישית. לבסוף, יחידה מס' "18" היא פנטהאוז בקומה השישית והאחרונה (פרוטוקול, בעמ' 30, ש' 7-6; עמ' 32, ש' 17).

 

הדירה, המשמשת באורח קבע למגוריה של נתבעת 2, היא דירה "16" (שם, בעמ' 28, ש' 21). מצויה היא, אפוא, מחוץ למעגל-ההשכרה לטווח קצר. על מנת לדעת אילו מתוך שבע הדירות הנותרות – 2, 5, 6, 9, 10, 13 ו-18 – הועמדו לשימוש לטווח קצר, אשוב אל פרסומיו של בית-העסק של הנתבעת, כפי שהביאו התובעים בראיותיהם; אל חקירותיהם הנגדיות של הנתבעים ואל תשובותיהם בשאלונים. המסקנה, הקמה ועולה מהדברים היא כי הנתבעים העמידו להשכרה קצרת-טווח יותר מארבע יחידות בבנין וכי כל אחת מהדירות שבבעלותם או בהחזקתם, זולת דירת-מגוריה של הנתבעת, הוצעה בשלב זה או אחר להשכרה כזו. אחיזה לא מבוטלת מצויה, בתוך כך, להשערה כי הפנטהאוז – דירה יחידה, שאִפשר היתר-הבנייה להקים בקומה השישית והאחרונה – חוּלקה, ללא היתר, לשתי-יחידות דיור נפרדות.

 

15. אפרט. בתצלומי-מסך מפרסומיו של בית-העסק, שצורפו בנספחים החמישי, השביעי וה-11 לתצהירו של התובע, עורך-הדין חיימזון, עמדו מוצעות להשכרה לטווח-קצר דירות מארבעה סוגים:

 

• א. "Deluxe Apartment" בת שני חדרי-שינה, בשטח כולל של 70 מטרים רבועים. ב-"Airbnb" הופיעה להשכרה דירת "Deluxe Apartment with balcony #2", ללמדך כי הייתה יותר מדירה אחת מן הסוג הזה. לפי המאפיינים הללו נהיר כי מדובר לכל הפחות בשתיים מבין היחידות, שמוספרו "5", "6", "9" ו-"10". הואיל והנתבעים לא הציגו שום ראיה להשכרה של איזו מהדירות הללו לטווח ארוך, סבירות גבוהה היא כי כל הארבע הושכרו לטווח קצר. למסקנה זו מצויים תימוכין בעדותה של נתבעת 2, שהודתה: "הדירת דה לוקס זו דירה [מסוג] אח[ד] – יש פשוט כמה ממנה" (פרוטוקול, בעמ' 38, ש' 35-34. ההדגשה הוספה). "כמה" הן יותר משתיים.

 

• ב. "Grand Deluxe Apartment" בת ארבעה חדרי-שינה, 140 מ"ר שטחהּ. בפרסומים נכתב כי היא "ממוקמת בקומה ה-3" של הבנין – קומה, שבהֵיתר-הבנייה נרשמה: "הקומה הרביעית" (מענה לשאלון; נספח י"ב לתצהיר-התובע). זוהי, ללא כל ספק, יחידה מס' "13".

 

• ג. "Emilia Penthouse Suite" – "סוויטת-דגל", לשון-הפרסומים, בת 48 מ"ר, עם מרפסת. בתצלומים שבפרסום רואים כי יחידה זו ממוקמת על גג-הבית, צמודה לה מרפסת-גג ונשקף ממנה הנוף של סביבתו.

 

• ד. "Deluxe Penthouse Suite" בת חדר-שינה אחד, 72 מטרים רבועים שטחה. גם יחידה זו ממוקמת, לפי התצלומים, על גג-הבית. גם לה מרפסת-גג.

 

הואיל ועל הגג הוּתרה הקמתה של יחידה אחת בלבד, היא הממוספרת "18" ובה, לפי ההיתר, שני חדרי-שינה בתוספת של מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), דומה כי אותה יחידה חולקה לשתיים. בחלק האחד מוקמה אותה "Emilia Penthouse Suite", שבה שני חדרי-שינה ובחלק השני – היחידה מסוג "Deluxe Penthouse Suite" ובה חדר-שינה אחד. מרפסת-הגג, ששטחה רחב, חולקה כנחזה בין היחידות הללו. כך יכלו הנתבעים להציע, כלשון-הפרסומים, "Penthouse Suites", ברבים (הנספח החמישי לתצהיר-התובע).

 

בתצלום-מסך נוסף מן האתר של בית-העסק נראית בקומת-הקרקע גינה, מרוהטת בריהוט-גן עשיר, מוקפת חומה גבוהה ועצים נטועים בה (הנספח  ה-11 לתצהיר-התובע). הדעת נותנת כי לא הייתה זו תמונת-"אילוסטרציה" של בית-העסק אלא, כמו ביתר חלקיו של אתר-האינטרנט, צילום של אחד ממרכיביה של יחידה מוצעת להשכרה, הלא היא יחידה מס' "2". האתר לא דיבר אמנם בהשכרה של "דירת-גן" אולם, כפי שכבר צוטט מעלה, נתבע 1 הודה כי הנתבעים ניסו להעמיד את דירת-הגן להשכרה לטווח קצר. הוא העיד: "היו ניסיונות להשכיר אותה, לטווח קצר. יכול להיות שהיא הושכרה פעם או פעמיים [לטווח קצר] או אני לא יודע בדיוק" (פרוטוקול, בעמ' 34, ש' 29-28). גב' סלומון, מטעם-התביעה, כתבה כזכור בתצהירה כי "באחד המקרים הקיצוניים (ב-5.9.2020) התלוננתי למשטרה פעמיים לאחר שבדירת הגן היתה קבוצה גדולה של בין 14-10 צעירים שחגגה כל הלילה בקולי קולות" (פסקה 21 לתצהיר-העדות הראשית. הסוגריים הם במקור). נראה אפוא כי גם דירת-הגן הועמדה בשלב זה או אחר להשכרה לטווח קצר, כחלק מבית-העסק של נתבעת 2.

 

16. הראיות מוליכות למסקנה הברורה כי בית-העסק של הנתבעת הציע, בו זמנית, לפחות חמש יחידות-דיור – ובסבירות גבוהה: שש או שבע – לשימוש קצר. עיון בפרסומיו של בית-העסק שומט לחלוטין את יסוד-המהימנות מתחת לדברי-הנתבעת בעדותה כי "אף פעם לא היו מושכרות ביחד יותר מ-4 דירות" (פרוטוקול, בעמ' 38, ש' 30-27). עדות זו, כך נהיר לכל בר-דעת, "נתפרה" למידותיו של חוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968, המתיר הפעלה של עד ארבע יחידות-אירוח ללא צורך ברישיון. "היו תקופות שהראיתי יותר [מארבע] דירות", הודתה לבסוף הנתבעת; ושוב כשלה בדברים שאינם אמת, כשהוסיפה את הביאור חסר-ההיגיון הבא: "אבל [רק] כדי להראות" (שם, שם, בש' 28).

 

השימוש ודיני-התכנון והבנייה

א. העיקרון

"הגשמת מדיניות התכנון, לא אחת, מחייבת הטלת מגבלות ניכרות על אדם ביחס לשימושי הקרקע שבבעלותו. הגשמת יעדים חברתיים דרך מדיניות תכנון עשויה לפגוע בקניינו בקרקע, ולהגביל את מיצוי ההנאה ממנה. חובתם של דיני התכנון [היא] לאזן כראוי בין המשקל[,] שיש לתת למימוש זכות הקניין של הפרט בקרקע, לבין צרכי הכלל המחייבים לעיתים גריעה מהנאת הקניין כדי להגשים תכליות תכנון חשובות[,] המקדמות את האינטרס הציבורי. איזונים אלה חיוניים לקיום האנושי בצוותא, ולהשתלבותו של הפרט במארג החברתי" – דבריה של כבוד השופטת אילה פרוקצ'יה בעע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע, בפסקה 39 לפסק-דינה (פורסם באתר הרשות השופטת 7.12.2006)).

 

17. זוהי נקודת-המוצא. בִּשְׁמה מתאפשר לדיני-התכנון והבנייה להגביל זכות קנינית ראשונה במעלה – זכות-הבעלות בנכס-מקרקעין ובפרט את זכותו של אדם לעשות בדירת-המגורים שלו כראות-עיניו. בשמה צוידו מוסדות-הרישוי, בייחוד הוועדות לתכנון ולבנייה, בסמכויות ניכרות. כוחן נרתם, ראש וראשונה, לעיצובה של מדיניות-תכנון, המתירה או אוסרת שימושים בנכסי-מקרקעין, בפרט באמצעותן של תוכניות. אלו – תוכניות-הבנין והמתאר של העיר, המסדירות את המקרקעין נושא-דיוננו – מתווֹת את המסגרת הנורמטיבית הבסיסית לכל בנייה או שימוש בם.

 

ב. התוכניות

18. בהֵיתר-הבנייה, שניתן לנתבע 1, נכתב כי על המקרקעין חוֹלשות התוכניות תא/58, תא/44, תא/ג, תא/מ ותמ"א 38. הרישא מעורר קושי משום שתא/58 (הידועה בכינויה "תוכנית גדס" על שמו של הזואולוג, הבוטנאי ומתכנן-הערים הסקוטי, סר פטריק גדס) כְּלל לא הקיפה את המקרקעין המדוברים. אלה באו, ראשונה, בגדרה של תא/44, שהיא תוכנית של בנין-עיר משנת 1937 (ע"ר 1937 תוס' 2, 909) ותוּקנה בשנת 1941 (ע"ר 1941 תוס' 2, 1458).

 

התשריט של תא/44 הגדיר את המקרקעין: "אזור דירות 2" (באנגלית: "RESIDENTIAL ZONE II"). בעמוד השמיני, בפסקה 48 לתקנון-התוכנית נקבעו השימושים המותרים באזור זה:

 

"48.	RESIDENTIAL ZONE II.
	(a)	This area […] is predominantly dedicated for Residential Purposes.
	(b)	The uses scheduled in the second column of the Zoning Table for Residential Zone II attached herewith shall be allowed in this area.
	(c)	The trades allowed for Residential Zone II as listed under the schedule No.I attached herewith shall be allowed by special consent only, and the location of the use shall be determined by the Responsible Authority".

 

בתרגום העברי מִפַּעם:

 

"48.	אזור דירות 2:
	(א)	קרקע זו תהא מוקדשת בעיקרה לצרכי דירות.
	(ב)	השימושים המפורשים בטבלאת האזורים הרצופה בזה בשביל אזור דירות 2 יהיו מותרים באזור זה.
	(ג)	העסקים המפורטים ברשימת המלאכות והתעשיות בשביל אזור דירות 2 יהיו מותרים רק על פי הסכמה מיוחדת, ומקומם יקבע על ידי הועדה המקומית".

 

אמשיך בעברית. לתא/44 צורפו שני נספחים. הראשון, שכותרתו "רשימת [טבלאת] האזורים" ("ZONING TABLE"), מנה את השימושים המותרים בכל אחד מאזורי-הייעוד שבתוכנית. שני הפריטים הראשונים ברשימה, שהם הרלוונטיים לעניננו, קבעו כי ב"אזור דירות 2" מותר שימוש ל"בתי דירה" (Dwelling houses"" במקור האנגלי); ל"בניני מעון" ("Residential buildings") ול"בתי מגורים" (Appartment houses"").

 

"בתי דירה" הוגדרו בסעיף 30: "בנין המשמש או שנבנה או שהוכשר לשמש מעון לבני אדם ואשר אף חלק ממנו אינו משמש לצרכי מסחר, חוץ מעסקים מותרים באזורי דירות בהסכמה מיוחדת ואשר חללוֹ המעוקב [הנפח] אינו עולה על ארבעת אלפים מטרים מעוקבים".

 

"בתי מעון" הוגדרו בסעיף 31, בשתי חלופות:

 

"(א) בנין המשמש או שנבנה או שהוכשר לשמש מעון לבני אדם ואשר אף חלק ממנו אינו משמש לצרכי מסחר, חוץ מעסקים מותרים באזורי דירות בהסכמה מיוחדת ואשר חללו המעוקב אינו עולה על של[ו]שה-עשר אלף מטרים מעוקבים"; או

"(ב) בנין המשמש או שנבנה או שהוכשר לשמש לבית מלון ("hotel"), בית לינה ("lodging house"), אכסניה, בית מחסה, בית מקלט או בית יתומים, ואשר חללו המעוקב אינו עולה על של[ו]שה עשר אלף מטרים מעוקבים". המונח "בית לינה" ("lodging house") לא הוגדר בשום מקום בתוכנית.

 

"בתי מגורים" הוגדרו בסעיף 32 להוראות-התוכנית: "בנין המשמש או שנבנה או שהוכשר לשמש לבית-מגורים בלבד, ואשר עליו יחולו החוקים בדבר האזור ותקנות הבנין שיאושרו מזמן לזמן על ידי הועדה המחוזית לבנין ערים, ואשר חללו המעוקב עולה על של[ו]שה-עשר אלף מטרים מעוקבים ואינו עולה על ארבעים אלף מטרים מעוקבים".

 

הפריט השלישי לטבלת-האזורים בתא/44 התיר עוד שני שימושים ב"אזור דירות 2": לבתי מלון ("Hotel[s]") ולפנסיונים ("Boarding houses").

 

19. הנספח השני לתוכנית – "רשימת מלאכות ותעשיות" ("SCHEDULE OF TRADES AND INDUSTRIES") – פירט בין היתר את סוגי-העסקים, שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מוסמכת לאשר, באותה "הסכמה מיוחדת", את הפעלתם באזור המדובר. באופן פרטני נקבע כי להפעלה, ב"אזור דירות 2", של בתי-עסק מסוג של בתי מלון ("Hotel[s]") ופנסיונים ("Boarding houses") –הוצאו מגדרם "בתי לינה" (lodging houses"") – נדרשת הסכמה מיוחדת שכזו.

 

"הסכמה מיוחדת" הוגדרה בסעיף 27 לתקנון-התוכנית: "הסכמה הניתנת על ידי הועדה המקומית לאיזו בקשה, לאחר שכוונתה של בקשה זו תתפרסם בע[י]תונות המקומית במשך 14 יום, לאחר שכל ההתנגדויות שהוגשו על ידי אנשים הנפגעים על-ידי כוונה זו הובאו בחשבון על ידי הועדה המקומית ולאחר שהועדה תביע את דעתה כי אין במ[י]לוי הבקשה משום נ[י]גוד למטרות תכנית זו". במלים פשוטות: זהו אישורה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להפעיל במקרקעין בית-עסק מבין אלה, המותרים בנספח השני לתוכנית, לאחר שניתנה לציבור הזדמנות להתנגד לכך.

 

20. שני מאפיינים, שנראה כי היו מקובלים בעת עריכתן של תוכניות בתקופת-המנדט האנגלי על ארץ ישראל, שוב אינם נוהגים בדיני-התכנון של ימינו. ראשונה היא הגדרתו של היקף-השימוש ביחידות של נפח (מטר מעוקב; בשעה שאנו נוהגים לדבֵּר במטר מרובע, כלומר ביחידות של שטח). שנייה היא האבחנה, ברזולוציה גבוהה למדי, בין סוגים של נכסים המשמשים למגורי-אדם או לאירוחו בלינה זמנית. אפשר כי סיווג מפורט שכזה מתיישב עם המוּכּר מבריטניה (לא היה בידי זמן לבדוק זאת), אך ברי כי הוא לא נקלט, לפרטיו, אל הדין הישראלי.

 

בתמצית אוכל לומר כי, בהקשרים אחדים, שימר משפטנו אבחנה בין מתקנים לאספקתם של שירותי-אירוח ולינה בהיקף רחב יחסית לבין פעילות של לינה ואירוח בקנה-מידה מצומצם יותר (סעיף 76ב1(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; פריטים 7.1 לצו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשע"ג-2013). בהקשרים אחרים נכללו סוגים שונים של מתקני-אירוח בסל אחד (סעיף 244 לפקודת העיריות [נוסח חדש] ובעבר גם סעיף 98 לפקודה, שבוטל; סעיף 1(א) לחוק הרשויות המקומיות (היטל סעד ונופש), התשי"ט-1959, שאינו עוד בספר-החוקים; הפריט השלישי לתוספת הראשונה לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968; הסעיף הראשון לחוק שירותי תיירות, התשל"ו-1976; סעיף 8.01 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970; סעיף 9(ב)(8) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 ועוד אחרים).

 

21. מובן כי כל דְּבר-תחיקה – ובכלל זה תוכניות של בנין-עיר – יש לבחון לפי התכלית, במועד שבו נזקק בית-המשפט לפרשו. בעניננו שוב איני רואה, לפי תכליתה האובייקטיבית של תא/44, יסוד מהותי להבחין בין "בית מלון", "פנסיון", "אכסניה" או "בית לינה" לבין עצמם. סבורני כי נכון לפרש את התוכניות הללו, בימינו, כוללות בסל אחד את מלוא-השימושים לאירוח וללינה לטווח קצר, יהיו כינוייהם או מאפייניהם הפרטניים אשר יהיו. לא מצאתי כי לאיזו מצורות-האירוח, שבהן מדברת התוכנית, נלווה כלל מיוחד, הגוזר לה דין שונה מלאחרות. בכל אחת מן הצורות הללו רואה תקנון-התוכנית שימוש עסקי, המחייב הסכמה מיוחדת.

 

22. מצויד בקביעה זו אוכל לשוב אל ההוראות, שבסעיף 48 לתקנון של תא/44. אזכיר:

 

"48.	אזור דירות 2:
	(א)	קרקע זו תהא מוקדשת בעיקרה לצרכי דירות.
	(ב)	השימושים המפורשים בטבלאת האזורים הרצופה בזה בשביל אזור דירות 2 יהיו מותרים באזור זה.
	(ג)	העסקים המפורטים ברשימת המלאכות והתעשיות בשביל אזור דירות 2 יהיו מותרים רק על פי הסכמה מיוחדת, ומקומם יקבע על ידי הועדה המקומית".

 

ההוראות הללו ושני הנספחים, שאליהם הן מפנות, אינם מוציאים זה את זה. הם קשורים בקשר משלים אשר יוצר מכלול. המכלול הוא זה: ב"אזור דירות 2" מתירה התוכנית, כמפורט בנספח הראשון והוא "טבלת-האזורים", שימוש למגורים; אך גם לפעילות עסקית של אירוח ולינה לטווח קצר – בתי מלון, בתי לינה, אכסניות ופנסיונים למיניהם. בד בבד מתְנֶה הנספח השני, הוא "רשימת המלאכות והתעשיות", פעילות עסקית שכזו ב"הסכמה מיוחדת" של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. ההסכמה הנדרשת עשויה שלושה נדבכים מצטברים: [א] השימוש תואֵם את מטרות-התוכנית; [ב] ניתנה לציבור הזדמנות להתנגד וההתנגדויות נשקלו והוכרעו; ו-[ג] הוועדה תקבע, פרטנית, את המיקום הגיאוגרפי המסוים ובו מותר לעשות שימוש עסקי.

 

23. כתבתי כבר כי הֵיתר-הבנייה, שניתן לנתבע, מנה גם תוכניות עדכניות יותר: תא/מ (שענינה אחוזי-בנייה ותוספות) משנת 1977 (פורסמה למתן-תוקף בשנת 1982); תא/ג (בנייה על גגות) משנת 1993 (פורסמה: 1994) ותמ"א 38/3 (חיזוק מפניהן של רעידות-אדמה) מחודש מאי 2012. שלוש תוכניות אלו אינן רלוונטיות להתרתם של שימושים וממילא הן לא שינו מהוראותיה בנדון של תא/44. כך היו גם תא/ח (חניה) ותא/ע1 (מרתפים) שלא נִּקבו, משום מה, בהיתר שניתן לנתבע 1 אך דווקא הופיעו בהֵיתר-הבנייה, הדומה מכל בחינה אחרת, שקיבלו התובעים. כך הוא, עוד, ענינה של תוכנית-מתאר מקומית, תא/3616א ומכונה גם "תוכנית רובע 3", שנכנסה לתוקף לאחר שניתן היתר-הבנייה לנתבע אך קודם, שהבנין אוכלס (י"פ התשע"ח 4038). תוכנית אחרונה זו סיווגה את המקרקעין ל"מגורים ב" אך קבעה מפורשות (בסעיף 3.1 להוראותיה) כי אין היא משנה את ייעודי-הקרקע, שנקבעו בתוכנית תא/44.

 

במועד מאוחר לעשייתו של הֵיתר-הבנייה במקרקעין הנדונים אך קודם לאכלוסו של הבנין נכנסה לתוקף תוכנית-המתאר הכוללנית של תל אביב-יפו – תא/5000 מחודש דצמבר 2016 (הודעה בדבר אישור תכנית כוללנית מס': תא/5000, י"פ התשע"ז 1792). בתוכנית זו סוּוגו המקרקעין: "אזור מגורים בבניה עירונית" (בתוך "אזור-ייעוד 301"). סעיף 1.6 להוראות-התוכנית, שכותרתו: "הגדרות למקבצי שימושים", הסמיך את הוועדה המקומית להתיר באזור הזה שימושים ל"דירות מגורים לסוגיהן, בתי אבות, דיור מוגן, מעונות סטודנטים [ו]דירות ומעונות לבעלי צרכים מיוחדים". זאת, להבדיל מאזורים אחרים, שהוגדרו לשימוש ל"מלונאות"; שרק בהם הוסמכה הוועדה המקומית להתיר הפעלה של "מלונות, מלוניות ואכסניות" ושאפילו בקשר אליהם נקבע סייג: "לא יותרו שימושֵי אכסון מלונאי מיוחד (דירות נופש)" (הסוגריים הם במקור). סעיף 3.2.4 להוראותיה של תא/5000 קבע את השימושים המותרים, פרטנית, ב"אזור מגורים בבניה עירונית" והוא, כאמור, סיווגם של המקרקעין נושא-תביעה זו. הותרו שימוש למגורים; שימוש חלקִי למשרדים ושימוש, בקומת-הקרקע בלבד, למסחר, שאינו כולל מלונאות.

 

בחלק מהאזורים, שאליהם מתייחסת תא/5000, מצאו מתכנני-העיר מקום לאפשר מגורים בלבד. בחלק אחר הותרו שימושים מעורבים. ברם אפילו באלה האחרונים – למשל, במקומות, שבהם מותרים מגורים מעל קומות של מסחר – נשמרה, ככלל, הפרדה נורמטיבית ופיזית בין החלק, המשמש לפעילות עסקית, לבין מרכיב-המגורים. הפרדה זו היא יסוד-מוסד בתכנונה העירוני של תל אביב-יפו. היא משמיעה, ככלל ולמעט חריגים שאינם מעניננו, כי זכות-הבעלות בנכס למגורים בלבד אינה יכולה להיות ממומשת בעשייתו לנכס עסקי-מסחרי.

 

24. מכְּלל-המקובץ עולה כי המצב התכנוני העדכני אינו מאפשר – היום, אפילו באישורם של גורמי-התכנון ואינו כרוך בהכנתה של תוכנית חדשה – שימוש עסקי במקרקעין הנדונים למלונאות לסוגֵיה ובכלל זה לבתי-מלון, לפנסיונים, לאכסניות או ל"בתי-לינה". בשעתו, שימוש שכזה, אפילו הוא נמנה ברשימת-השימושים האפשריים במקרקעין לפי תא/44 חִיֵיב, בכל מקרה, "הסכמה מיוחדת" של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שראשיתה בהגשתה של בקשה מתאימה, היא עוברת בפרסומו של השימוש המבוקש ובמתן-הזדמנות להתנגד לו והוועדה המקומית, בהסכמתה, אישרה שימוש פרטני שכזה במקרקעין המסוימים. כך הוא, ודאי, אם נסווג את השימוש אשר עושים הנתבעים בדירותיהם לסיווג עסקי של מלונאות למינֵיה ובכלל זה לאירוח ולהלנה לטווח קצר.

 

ג. הכלל

25. אך האם ניתן לסוֵוג אחרת ולקבוע כי השימוש, שעושים הנתבעים בדירותיהם, הוא שימוש חוקי למגורים, גם אם לטווח קצר? כלום ניתן לראות בשימוש הזה שימוש, שאינו עסקי-מסחרי ועל כן אין הוא מצריך הסכמה מיוחדת של גורמי-התכנון? האם ממילא מותר שימוש כזה באזור אשר, במהותו, הוא למגורי-אדם? תשובתי לכל אחת מן השאלות הללו היא בשלילה.

 

26. דיני-התכנון והבנייה אינם מתמקדים, להבנתי, באבחנה בין מגורים לטווח ארוך לבין מגורים לטווח קצר; מה גם, שההגדרה של כל אחד מן הסיווגים הללו היא ערטילאית והגבול בינם דק ואינו קל לשרטוט. עיקר בדין מצוי, תחת זאת, באבחנה בין שימוש עסקי-מסחרי בנכס-מקרקעין לבין שימוש, שאיננו כזה (ראו גם עפ"א (מחוזי חיפה) 40598-07-22 עמרני נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שומרון, פסק-דינו של כבוד השופט יחיאל ליפשיץ (פורסם במאגרים 11.8.2022)). הוראותיהן של התוכניות כולן, והתכליות אשר ביסודן, מניחות בסיס מוצק לאבחנה הזו. מן הטעם הזה מנתה תא/44 רשימה סגורה של מלאכות ושל תעשיות וחייבה הסכמה מיוחדת לעשייתן באזור-מגורים. זו הסיבה לקביעתם בתוכניות של סיווגים שונים ל"מגורים", ל"מסחר", ל"תעסוקה", ל"מלונאות" ועוד. זו גם הסיבה לכך, שתא/5000 נכונה לאפשר למחזיק של דירת-מגורים להפעיל בה משרד, אם לא "קיָים חשש שהשימוש ייצור מטרד בשל היבטים סביבתיים, עומס יתר על תשתיות או בשל היקף גדול של קבלת קהל" (סעיף 3.2.4(א)(2) לתוכנית).

 

27. אבחנה בין שימוש עסקי לבין שאינו עסק היא יסוד באסדָּרה (רגולציה), שמבקשים הדינים של תכנון ובנייה לקיים. לדינים הללו – שתי מטרות-יסוד. האחת, כללית, היא הטעמתו של הערך המהותי של שלטון-החוק. הדין מזכיר לנו כי אפילו זכות בסיסית של האדם – הזכות להשתמש בקנינו, ובפרט במקרקעיו, כרצונו – כפופה להוראות מגבילות. גם על כך כתבה כבוד השופטת פרוקצ'יה: "[אחת מה]תכלי[ו]ת של דיני התכנון עניינה בקיום שלטון החוק ובאכיפת החוק. חוק התכנון והבניה חותר להגשים מטרות הנעוצות בטובת הכלל בדרך של הסדרת השימושים בקרקע וקביעת אמות מידה לבנייה, בהתחשב בשיקולים ובאינטרסים שונים. למימוש מטרות אלה, קובע החוק עקרונות של סדר ציבורי ואמות מידה להתנהגות מחייבת בתחום זה. בנייה או שימוש בקרקע בדרך בלתי חוקית הסותרת את דיני התכנון, נוגדים את אינטרס הציבור וחותרים תחת מושגי יסוד של שלטון החוק" (עע"מ 2273/03 אי התכלת הנ"ל, בפסקה 41).

 

28. התכלית השנייה, שהיא פרטנית לדיני-התכנון והבנייה, נשענת על סיווגם של שימושים שונים במקרקעין לקטגוריות, ועל הקצאתו של מיקום פיזי-גיאוגרפי לכל סוג של שימוש. פיזורם של שימושים באזורים שונים של העיר, לפי שגורמי-התכנון מצאוהו נכון ומתאים לאופייה, להתפתחותה, להתנהלותה השוטפת ולמיקומה במרחב הציבורי, נועד להגביר את יעילות-השימוש ולתן תנאים להצלחתו. הוא נועד לשלבו במגוון השימושים האחרים במקרקעי-העיר. הוא נועד להקפיד בשמירה על איכות-חייהם של הפוקדים את העיר ובפרט של אלה, הדרים בבתי-המגורים שלה. מטרתו לקבוע את נקודת-האיזון הראויה בין צורכי-הפרט לבין אלה של הכלל (עע"ם 2528/02 ועדת ערר מחוזית – מחוז המרכז נ' פז חברת נפט בע"מ, בפסקה 20 לפסק-דינה של כבוד השופטת פרוקצ'יה (פורסם באתר הרשות השופטת 18.6.2008)).

 

מתכנניה של העיר תל אביב-יפו באו לכלל-מסקנה כי מידה של הפרדה – נורמטיבית ופיזית – בין שימוש עסקי-מסחרי לבין שימוש, שאיננו כזה, היא חיונית בקידומן של המטרות הללו. האבחנה בתוכניות בין אזור, המיועד ביסודו למגורים, לבין אזורים שבהם מותרים שימושים מסחריים – היינו, "הסביבה התכנונית" הרלוונטית – היא יסוד מרכזי בהתחקות על מהותו של השימוש ובסיווגו (עע"מ 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ' אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה, בפסקה 18 לפסק-דינה של כבוד השופטת אסתר חיות (פורסם באתר הרשות השופטת 28.1.2010)).

 

29. כאן יש לבאר. קידומן, לפי האפשר, של ודאות משפטית ושל היכולת לדעת את הדין – ולא פחות חשוב מכך: להבינו – לא יוכל להותיר את המונח "שימוש עסקי-מסחרי" מעורפל. שהרי, קשת-המצבים האפשריים היא רחבה למדי. מה, לענינים של תכנון ובנייה הוא, לדוגמה, דינו של אדם אשר התמזל מזלו להיות בעליהן של עשר דירות-מגורים ואת הכנסתו מהשכרתן מסַווגים דיני-המס ל"הכנסה מעסק"? איזה שימוש, בדוגמה אחרת, עושה אדם, המעמיד את דירת-מגוריו למגורים חלופיים, זמניים, של אחֵר ("סאבלט")? מה יאמר הדין על מי, שתחת אשר יפרסם את דירתו להשכרה לשנת-הלימודים הסטודנטיאלית, מעמידהּ למגוריהם הארעיים, בתשלום, של תיירים מחו"ל? זו רק מקצת-הדוגמאות. יד-הדמיון מעלה, בקלות, אחרות.

 

30. על דרך הכותרת נאמר כי מאפייני-השימוש צריכים להיות כאלה, שאין בהם, לפי מבחנו של שכל ישר ולפי נסיבותיו הפרטניות של המקרה, הפיכתו של נכס-מקרקעין, שאינו מותר לשימוש עסקי-מסחרי, לנכס אשר נעשה בו שימוש שכזה. שורת-המשתנים הנשקלים היא ארוכה. לא אחת, בפרט במקרים מורכבים, לא יהא איזה מן המשתנים הללו תנאי מספיק לסיווגו – לכאן או לכאן – של השימוש. נדרש יהא להתחקות על צֶבר של משתנים ובייחוד על אלה, בעלי-המשקל הכבד יותר והשייכות הרבה יותר בנסיבותיו של הענין. ניתן גם ללמוד מדינים אחרים, שאפילו אם תכליותיהם הפרטניות הן אחרות, מקיימים בנדון הרמוניה עם דיני-התכנון והבנייה.

 

הכלל הוא כי ככל, שמאפייני-השימוש בנכס קרובים למגורי-קבע ואינם "שימוש ארעי, שאין אדם נזקק לו אלא לזמן מוגבל ולמטרה מיוחדת" (ע"א 262/65 מנהל מס שבח מקרקעין, תל-אביב נ' תמיר, פ"ד כ(1) 695, 698 (1966)), תגבר הנטייה לסווגו לשימוש, שאיננו עסקי.

 

31. למאפייניו הפיזיים של הנכס עשויה להיוודע משמעות. אם אין בו תשתיות, המאפשרות ולוּ פוטנציאל למגורים ארוכי-טווח, יכול הדבר ללמד על כך, שהשימוש הוא עסקי (ראו והשוו לע"א 1046/12 חכים נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, בפסקה 30 לפסק-דינו של כבוד השופט יצחק עמית ולמכלול-ההפניות שם). "יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירת מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה" (ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד ל"ט(2) 385, 387 (כבוד השופט דב לוין) (1985)). ובזהירות, שכן איני נדרש לקבוע מסמרות כאן, אומַר כי אפשר שדי ולוּ בפוטנציאל לשימוש למגורי-קבע (השוו לע"א 4299/11 גיצלטר נ' רשות המיסים – מנהל מס שבח מקרקעין, בפסקה 18 לפסק-דינו של כבוד השופט עמית (פורסם באתר הרשות השופטת 21.1.2024)).

 

כשהזכות לקורת-גג אינה מרכיב יחיד בשימוש, למשל כשניתנים שירותים נלווים של תחזוקה שוטפת, של ניקיון, של החלפת-מצעים או של הסעה אל הנכס וממנו – זהו סימן לא מבוטל לשימוש עסקי (ראו והשוו לבע"א (ענינים מקומיים ראשון לציון) 22024-07-18 הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון נ' אוזנה, בפסקה 42 לפסק-דינו של כבוד השופט שמעון שטיין (פורסם במאגרים 1.1.2019)). כך הוא, מקל וחומר, כשהשימוש המוצע אינו למגורים כלל אלא, בדוגמה רלוונטית, לעריכתם של אירועים או להתארגנות לקראתם.

 

אם בעליו של נכס הוא המחזיק והמשתמש היחיד בו עשוי הדבר לתמוך במסקנה כי השימוש איננו עסקי. במקרים של החְזקה בידי אחֵר, למשל שוכר, הרי ככל שמשך-ההחזקה הוא ארוך יותר; ככל שהמחזיק בא, לענינים שונים דוגמת חיוב בתשלומים שוטפים, בנעליו של הבעלים וככל, שמאפייני-השימוש דומים לאלה של שימוש, שהיה הבעלים עושה בנכס אלמלא ההשכרה, קרבים אנו אל הקוטב הלא-עסקי. הדעת נותנת כי אם ההחזקה היא לתקופה קצרה ובייחוד לפרקי-זמן, המאפיינים תיור או חופשה, נִטֶּה פחות לסווג את השימוש לזה של מגורי-קבע. הולמים כאן דברים שכתב, בהקשר משפטי שונה אמנם, כבוד השופט אשר גרוניס, לאמוֹר:

 

"לדעתי, לא ניתן לומר, שאדם השוכר דירה לתקופה קצרה ומשתמש בה בדומה לחדר בבית מלון, 'גר' בדירה. המושג 'מגורים' כולל בגידרו שלושה מרכיבים: האחד, אופי השימוש ביחידה הפיזית בה מדובר; השני, אינטנסיביות השימוש על ידי המשתמש המסויים. השלישי, אורכה של תקופת השימוש. לענין המרכיב הראשון, השימוש [הנדרש] הינו שימוש מאותו סוג ואופי המקובל בדירה שגרים בה. המרכיב השני עוסק בעיקר בתכיפותו של השימוש בנכס על ידי כל משתמש ויש לבוחנה ביחס לאורכה של תקופת השימוש, דהיינו המרכיב השלישי. ניתן להבהיר זאת בדוגמא[:] בעלים של דירה נוהג להשכירה מעת לעת לאנשים שונים למטרת נופש וכל שוכר אינו שוהה בדירה למעלה מחודש ימים. אמנם, כל שוכר משתמש בדירה בדוגמא האמורה מידי יום, כלומר בתכיפות גבוהה, אולם מאחר ומדובר בתקופה קצרה לא ניתן לומר לגבי כל שוכר ושוכר שהוא 'גר' בדירה. זו המסקנה המתחייבת, למרות שמדובר בדירת מגורים מבחינה פונקציונלית" (עמ"ש (ועדת ערר ליד מחוזי באר-שבע) 22/89 מנדל נ' מנהל מס שבח מקרקעין באר שבע (פורסם במאגרים 13.1.1991)).

 

בעובדה כי שימוש נעשה בתמורה לתשלום אין די לקביעה כי עסקי הוא. ברם תדירותן של עסקאות, המניבות פירות מן הנכס, יכולה לספק אינדיקציה לסיווגו של השימוש. ככל שמספר העסקאות, הנעשות בנכס, הוא רב יותר כך עשויה להתבסס המסקנה כי אלו הן הכנסות משימוש עסקי (ראו והשוו לע"א 7204/15 פקיד שומה תל אביב 4 נ' עזבון המנוחה לשם ז"ל, בפסקה 33 לפסק-דינו של כבוד השופט דוד מינץ (פורסם באתר הרשות השופטת 2.1.2018). כשתחלופת-המחזיקים היא תדירה וכשחוזים אנו בשימוש, הכרוך בקיומן של "מערכות יחסים משפטיות ואחרות עם מספר רב של אנשים" – השְׁאלה מדבריה של כבוד השופטת דפנה ברק-ארז בע"א 7204/15 פקיד שומה תל אביב 4 נ' עזבון המנוחה לשם ז"ל, בפסקה השנייה לפסק-דינה (פורסם באתר הרשות השופטת 2.1.2018) – יכולים הדברים להצביע על פעילות עסקית.

 

האופן, שבו מסוּוג השימוש בנכס לענינם של תשלומי חובה, בפרט של ארנונה (ענין לנו במישור המוניציפאלי ובגורמי-הרישוי העירוניים), יכול להיות רלוונטי. "תשלום ארנונה כבית הארחה אינ[ו] ראיה ניצחת, אך ה[ו]א מהווה ראיה משכנעת עד מאוד, שאין מדובר בבית מגורים אלא בית הארחה" (עפמ"ק (מחוזי באר-שבע) 38350-06-22 אבידן נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה מצפה רמון, בפסקה 42 לפסק-דינו של כבוד השופט אלון אינפלד (פורסם במאגרים 11.8.2022)). כל זאת ייאמר בזהירות הראויה, בלי להתעלם מן הרציונאלים השונים, שעשויים להיות לדברי-חקיקה שונים בהקשרו של סיווג-השימוש לעסק או שלא לעסק.

 

נכון להבחין בין שימוש עיקרי בנכס לבין שימוש טפֵל. החְזקה בת אופי מזדמן, הנותרת משנית לשימוש העיקרי והוא מגורי-קבע של המחזיק, תהא הנטייה לראותה חלק מן השימוש העיקרי ואיננו לעסק. לדוגמה, ב"סִבְּלוּט" למגורים של הנכס, בעקבותיה של היעדרות ספוראדית, שאינה מחזורית ואינה הופכת לשימוש העיקרי בנכס, קל לראות פעולה שאינה עסקית-מסחרית.

 

דרך כלל, בשימוש שאינו עסקי, היגיעה האישית אשר נדרשת מצדו של בעל-הנכס היא מעטה. אין הוא נדרש לעשייה מקפת באורח שוטף. הוא נותר פאסיבי למדי לאורכה של ההחזקה בידיו של אחר. על פי רוב, אין הבעלים או המחזיק מפעיל בעצמו מנגנון מאורגן להבטחתו של השימוש (לתחזוקה, לגביית-כספים וכיוצא בכך; להבדיל מקיומן של נציגוּת-דיירים או של חברת-ניהול, הפועלות בשימוש למגורים). כשבעל-הנכס עושה, באורח שוטף, מאמץ לפתח את הנכס, להשביחו ולשווקו – בפרט אם השיווק הוא של בית-עסק או שהוא מתייחד לאכסניות פרסומיות של בתי-עסק – עשוי הדבר לקרב את השימוש לעסקי (שם, שם; ת"א (שלום ירושלים) 7011/00 עדה נ' מלון מגדל ירושלים בע"מ, פסק-דינה של כבוד השופטת מיכל אגמון-גונן (פורסם במאגרים 9.8.2001)).

 

היותו של הבעלים או של המחזיק – גורם עסקי, יכולה להשמיע מסקנה דומה ובלבד – זאת יש להטעים – שמאפייני-השימוש נגזרים ממהותו העסקית של המחזיק. ספֵק הוא, למשל, אם השכרה למגורי-קבע של נכס, שבעליו היא חברה או יחיד המדווח על הכנסות מעסק, תיחשב, לענינם של דיני-התכנון והבנייה, שימוש עסקי-מסחרי.

 

32. אין זו רשימה סגורה וּודאי שאין היא מבקשת לקבוע מסמרות בנסיבות, שאינן אלו אשר לפנַי. כדרכו של שכל ישר, כל מקרה יש לבחון לפי נסיבותיו ולפי מצוות-ההיגיון. בהשאלה מדבריה של כבוד השופטת ברק-ארז, על המסקנה המשפטית לעלות בקנה אחד עם "ניסיון החיים וההבנה 'הפשוטה' של הדברים" (ע"א 7204/15 פקיד שומה תל אביב הנ"ל, בפסקה הראשונה לפסק-דינה). הבחינה נעשית לפי קנה-המידה של בני-אדם "סבירים", היינו, באורח אובייקטיבי. בלשונו היפה של בית-המשפט לענינים מקומיים בחדרה: "אדם מן היישוב יודע יפה יפה מתי הוא מגיע למקום מסוים לשם אירוח, דהיינו, מתכונת הדומה יותר בדרך כלל לנופש ומתאימה יותר במאפייניה לשהות ארעית, פעמים רבות לצורכי בילוי ומנוחה; אדם מן היישוב יודע גם מתי הוא שוהה במקום מסוים בשהות לשם מגורים, דהיינו, בשהות הקרובה יותר והדומה יותר במהותה לשהות של דייר קבוע הנכס, גם אם לא כבעלים" (בב"נ 34719-06-22 הועדה מקומית לתכנון ובנייה יישובי הברון נ' עמרני, החלטתו של כבוד השופט יניב הלר (פורסמה במאגרים 29.9.2022)). הדעת נותנת, בלי לגרוע, שהתחקות על כוונתו המסוימת של המשתמש המסוים יכולה לתרום, גם אם באופן שאינו מכריע, להבנת-מהותה של הפעילות ובעקבות כך לסיווגה.

 

השימוש והדינים של רישוי-עסקים

33. הסעיף הראשון לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968 מסמיך את שר-הפנים "לקבוע בצווים עסקים טעוני רישוי ולהגדירם". זאת, על מנת להבטיח את תכליותיו של רעיון-הרישוי ובכללן "מניעת סכנות לשלום הציבור, מניעת מפגעים ומטרדים [ו]קיום תכליות דיני התכנון והבנייה" (שם). ביֶתר-פירוט קובע סעיף 8א1(א) לחוק כי "רשות הרישוי לא תיתן רישיון או הֵיתר לעסק שאינו מקיים את דיני התכנון והבנייה". הוראה זו מוסיפה וקובעת כי "הפעלת עסק [תוך] שימוש במקרקעין בניגוד לייעוד או לשימוש שנקבע בתכנית [היא] פגיעה מהותית בתכליות דיני התכנון והבנייה" (שם, בסעיף קטן 3).

 

34. בשנת 2013 התקין שר-הפנים את צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשע"ג-2013. בתוספת לצו זה פורטה רשימתם של עסקים טעוני-רישוי בציון התכליות, שלשמן נדרש הרישיון. בקבוצה השביעית לתוספת, שכותרתה: "עינוג ציבורי, נופש וספורט", נמנו שני סיווגים רלוונטיים לעניננו של בתי-עסק, הטעונים רישיון. בפריט 7.1א לתוספת נקבעה חובת-רישוי לעסק מסוג "בית מלון, פנסיון, אכסניה וכיו'ב". בפריט 7.1ב חויבו ברישיונות בתי-עסק ל"השכרת יחידות אירוח למטרת נופש, המלוּוה במתן שירותים לשוכרים, כשמספר יחידות האירוח המיועדות להשכרה עולה על ארבע". בנסיבותיו של המקרה אשר לפנַי אין צורך להידרש לאבחנה בין שני הסיווגים הללו לבין עצמם. נוסחוֹ של הצו דהיום (בשונה מקודמו אשר משנת 1995) עושה את הסיווגים הללו קרובים מאד זה לזה. התכלית היא דומה: עיסוק במלונאות או בהשכרה של מקרקעין לאירוח, למטרות-נופש, מעֶבר להיקף מצומצם – מעל לארבע יחידות, תוך הענקתם של שירותים נלווים – מחייב פיקוח והתנאה באמצעותו של רישוי.

 

35. אם, כפי שראינו בפרק הקודם, למונח "בית-מלון" מספקות התוכניות של בנין-עיר פירוש מתוּחם יחסית, הרי שהמונח "יחידות אירוח למטרת נופש" הוא רחב יותר. טיבו של אירוח ומהותו של נופש משתרעים על פנֵיה של קשת. אין בנמצא חיקוק או הוראה בְּתוכנית, המתווים באורח חד וחותך את גבולותיהם. המקרים המובהקים, מטבעם, הם קלים לזיהוי. ברם האם, למשל, יש להבחין בין כלה, הנזקקת ליחידת-אירוח לצורכי-איפור והתארגנות בערב-חתונתה לבין זו, המשכשכת בבריכת-הזרמים שביחידת-האירוח, על מנת להשיב את נפשה רגע לאחריו?

 

פסיקתו המקיפה של בית-המשפט העליון היא המשענת הפרשנית. בפרשת אי התכלת, שהוזכרה כבר, נדרש בית-המשפט לפירושו של המונח "דירת-נופש" ולהבחנה בינו לבין דירת-מגורים "רגילה". בניסיון שלא להיקלע למעגליות ננקט פירוש, שעל דרך השלילה:

 

"[ייעוד לנופש] שולל ייעוד למגורים רגילים דרך שגרה. פשיטא, בני אדם עוסקים במשלח ידם במשך מרבית ימות השנה, ומתפנים להינפש מעמלם אך בתקופות מסוימות של השנה ולא דרך קבע. מיקומו של המונח 'דירות נופש' בנשימה אחת עם מלונאות לסוגֵיה, מלונות דירות ובתי נופש, מתיישב עם שימוש מיוחד לצורך בילוי חופשות, להבדיל משימוש רגיל למגורים. אין מדובר בדירות למגורי קבע, אלא במגורי-נופש, שהוא סוג אחד מבין סוגים שונים של מגורים שנועדו לשמש בני אדם בחופשתם. [חרף הגדרה] רחבה [של] המלונאות לסוגֵיה ו[של] דיור-הנופש לסוגיו, שללה הגדרה זו במשתמע מגורי קבע[,] שאינם משתלבים עם נופש ותיור" (עע"מ 2273/03 הנ"ל, בפסקה 60 לפסק-הדין).

 

36. למאפיינים אלה של שימוש זמני, שאינו למגורי-קבע של השוכר והוא חורג משגרת-חייו הרגילה, הוסיפה הפסיקה עוד יסוד אחד: זמינותו, ככלל, של המושכר לקהל רחב (ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה, פ"ד נו(3) 385, 416 (כבוד השופטת דורית ביניש) (2002); עע"מ 8411/07 מעוז דניאל הנ"ל, בפסקה 19 לפסק-דינה של כבוד השופטת חיות).

 

37. ניתן אפוא לסכם נקודה זו: המשפט, באמצעות הדינים של רישוי-עסקים, קובע כי שימוש במקרקעין למלונאות או להשכרה לציבור של יותר מארבע יחידות-אירוח, שלא למגורי-קבע ותוך מתן של שירותים נלווים, מחייב רישיון-עסק.

 

הפרה של חובה חקוקה

38. סעיף 63 לפקודת-הנזיקין מורנו את יסודותיה של עוולה וגם סייגים לתחולתה:

 

"63. הפרת חובה חקוקה	(א)	מפר חובה חקוקה הוא מי שאינו מקיים חובה המוטלת עליו על פי כל חיקוק – למעט פקודה זו – והחיקוק, לפי פירושו הנכון, נועד לטובתו או להגנתו של אדם אחר, וההפרה גרמה לאותו אדם נזק מסוגו או מטבעו של הנזק שאליו נתכוון החיקוק; אולם אין האדם האחר זכאי בשל ההפרה לתרופה המפורשת בפקודה זו, אם החיקוק, לפי פירושו הנכון, התכוון להוציא תרופה זו.
	(ב)	לענין סעיף זה רואים חיקוק כאילו נעשה לטובתו או להגנתו של פלוני, אם לפי פירושו הנכון הוא נועד לטובתו או להגנתו של אותו פלוני או לטובתם או להגנתם של בני-אדם בכלל או של בני-אדם מסוג או הגדר שעמם נמנה אותו פלוני".

 

אחריות בנזיקין קמה כשהמזיק – במעשיו או במחדלו – אינו מקיים חובה, המוטלת עליו בדבר-תחיקה אשר נועד להגן על אחֵר מפניו של נזק מן הסוג שנגרם. כאן רותמת פקודת-הנזיקין לעזרת-הניזוקים דברי-תחיקה שמחוץ לה ואין להם הוראה נזיקית משל עצמם. היא קובעת כי הפרתם, תוך גרימתו של נזק אשר אלה ביקשו למנוע, היא עוולה. ככזו, מאפשרים סעיפים 71 ו-72 לפקודה לניזוק לתבוע בפרט צו קבוע, המונע את המשכהּ של הפרת-הדין.

 

39. בנדון כאן הפרו הנתבעים – הראשון בהעֲמדתן לשימוש של דירות שבבעלותו והשנייה בשימוש בהן – את הוראותיהם של דיני-התכנון והבנייה ושל הדינים של רישוי-עסקים, כאחד. מכלול-העובדות, שנוּתח בחלקם הראשון של הדברים, אינו מותיר מקום לספק כי במקרקעין הנדונים הפעילו הנתבעים מלון-דירות או בית-עסק אחר של אירוח לטווח קצר. עיקרו של האירוח כלל לינה זמנית של תיירים, ישראלים וזרים. מקצתו סיפקה קורת-גג לקיומם של אירועים או להתארגנות לקראתם. הנתבעים עשו זאת ללא הֵיתר מאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה; במקרקעין, שהשימוש אשר הותר בם לפי התוכניות הרלוונטיות ובעקבות כך לפי היתר-הבנייה, הוא שימוש, שאינו עסקי-מסחרי, למגורי-קבע. הם עשו כן אף ללא בקשה להיתר. הם העמידו, בתוך כך, להשכרה קצרת-טווח בעת ובעונה אחת יותר מארבע יחידות-אירוח, המציעות שירותים נלווים, ללא רישיון-עסק.

 

40. בזאת עוולו הנתבעים בתובעים – עוולת-הפרתה של חובה חקוקה. הם הפרו דינים, שנועדו להגן על התובעים, כבעלים של דירות למגורים וכמחזיקים באמצעותם של אחרים – שוכרים למגורים בתשלום. "תכליתם של דיני התכנון והבניה ושל תוכניות המתאר השונות אינה רק להגן על האינטרס הציבורי, אלא גם להקנות הגנות ספציפיות לטובת אדם מסוים או סוג של בני אדם" (ע"א 5522/12 דוויק נ' הרב רלב"ג, בפסקה העשירית לפסק-דינה של כבוד המשנָה לנשיא מרים נאור (פורסם באתר הרשות השופטת 27.7.2014)).

 

אמת, הנתבעים פגעו בזכותם של התובעים להשתמש בדירותיהם ללא ההפרעות וללא הסיכונים, שלשם מניעתם נעשו התוכניות העירוניות; שלשם מניעתם הוגבלו השימושים המותרים בהיתר-הבנייה ושלשם מניעתם הופקדו גורמי-הרישוי – העירייה, המשטרה, הכבאות ואחרים – על אסדרתם, ברישיון, של בתי-עסק. אכן, "הנזק מצוי בתחומי הפגיעה שאותה חזה המחוקק בקובעו את ההוראות באשר להיתר הבניה [ולרישיון-עסק]" (שם, בפסקה 15). הנתבעים פגעו אפילו בזכות-הטיעון של התובעים: "זכותו של משתכן לגור ליד שכן, ומכל מקום לא לגור ליד תיירים מתחלפים, היא זכות הראויה להישמע על ידי הרשות, בטרם יינתן אישור לשימוש חורג, אף אם לא תמיד תכריע. אולם, מי שעושה שימוש חורג ללא אישור, גוזל בכך את זכות הטיעון של שכנו" (עפמ"ק (מחוזי באר-שבע) 38350-06-22 אבידן הנ"ל, בפסקה 50).

 

במעשיהם גרמו הנתבעים לתובעים לא רק "אי נוחות" (ע"א 7727/01 קרנש נ' נחומי, בפסקה התשיעית לפסק-דינה של כבוד השופטת טובה שטרסברג-כהן (פורסם באתר הרשות השופטת 29.12.2002)), אלא פגעו בם פגיעה של ממש. ההפרעה, שיצרו הנתבעים, איננה שולית. היא יורדת לכוחם של התובעים להשתמש בדירותיהם.

 

41. ההפרה, הנזק שנגרם והקשר הסיבתי בין השניים העמידו על מכונם את מלוא-יסודותיה של העוולה אשר בסעיף 63 לפקודת-הנזיקין (ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, פ"ד מו(5) 727, 744 (כבוד השופט מיכאל בן יאיר) (1992)). התרופה, שנמצאת לי יעילה, בנסיבות-הענין, להשבת-מצבם של התובעים לזה, שקדם למעשה-ההיזק ולהבטחתו לעתיד, היא זו של צו-מניעה קבוע. הצו הזה, שלו עתרו התובעים בסעד יחיד כאן, הוא ממוקד. אין הוא צו כוללני. לפי מהותו של ההליך האזרחי, הוא מדבר בדירות-מגורים מסוימות, אלו של הנתבעים במקרקעין הפרטניים. הוא מתייחס למקרים, שעובדותיהם ידועות וברורות והן הוכחו לפניו של בית-משפט זה (ראו והשוו לעת"מ (מחוזי תל אביב) 51936-07-19 קנול נ' עיריית תל-אביב, בפסקה התשיעית לפסק-דינה של כבוד השופטת אביגיל כהן (פורסם במאגרים 11.8.2020)).

 

מטרד ליחיד

42. בסוגיה אחרונה (כמעט), שהונחה להכרעה בהליך זה, אין אנו נדרשים לסיווגו התכנוני של השימוש ולא לחוקיותו התכנונית, כי אם לתוצאותיו. "אם הוכיחו ה[תובעים], כי ה[שימוש] גר[ם] להם למיטרד, אין כל חשיבות לשאלה, אם ה[שימוש] הי[ה] כחוק אם לאו" (ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן, פ"ד לח(1) 281, 283 (כבוד השופטת שושנה נתניהו) (1984)). "מטרתה של עוולת המטרד ליחיד היא להגן על זכותו של בעל מקרקעין להשתמש ולהנות מרכושו. היא מתמקדת בסבירותו של הנזק שנגרם לניזוק, ולא בסבירותה של פעולת המזיק" (רע"א 6483/15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' קטן, בפסקה 41 לפסק-דינו של כבוד השופט נעם סולברג (פורסם באתר הרשות השופטת 2.8.2016)).

 

43. העוולה הנזיקית של מטרד ליחיד נקובה בסעיף 44 לפקודת-הנזיקין. "מיטרד ליחיד", קובע סעיף-קטן 44(א) לפקודה, "הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם…". אמת, "מטרד" אינו ענין של מה בכך. הוא לא יוכל להשתקף בפגיעה קלה או רחוקה. קשה יהא לטעון לו אך מכוחה של רגישות סובייקטיבית של הטוען לנזק. על אף, שהוא ענין יחסי, ניתן להתחקות עליו. נדרש להראות כי, באורח אובייקטיבי, נגרמה לניזוק פגיעה ממשית. בפסק-דינו המכונן בפרשת אתא פסק כבוד הנשיא מאיר שמגר לאמור:

 

"'הפרעה' משמע כי קיומה, מידתה ועצמתה אינם נבחנים אלא תוך זיקה לאדם אחר, כי הרי הפרעה היא התוצאה של פעלו של פלוני כלפי אחר. זו חייבת להיות מוחשית ולא קלת-ערך, מהותית ולא חולפת. מידתה נמדדת על-פי אמת-המידה של הזכות של הנפגע לשימוש סביר במקרקעין ושל ההנאה הסבירה מהם, בהתחשב עם מקומם וטיבם. אין בפנינו איפוא אמת-מידה אבסולוטית הישימה בכל אתר ובכל עת, אלא עלינו להציג זה לצד זה את מידת ההפרעה (הממשית) ואת זכות השימוש וההנאה הסבירים של התובע והנפגע ולקבוע מה סביר בנסיבות המקום והזמן[.] בחינתה של הסבירות נעשית על-פי אמת-מידה אובייקטיבית, היינו על-ידי ההערכה של מהותה ועצמתה של ההפרעה לפי דעתו של מסתכל אובייקטיבי. טיב הנכסים והשימוש שנעשה בהם, הסביבה בה הם מצויים והחברה השוכנת בה – כל אלה הם גורמים בעלי חשיבות הקובעים את השימוש האפשרי בנכסים וההנאה שאפשר להפיק מהם. מתחייבת מעין התאמה ואף פשרה, המותירה מקום לפעלו של כל צד, ובלבד שאינו חורג מעבר לסביר. אם ההפרעה הנגרמת לאדם היא כה ממשית, עד שהיא פוגעת בנוחות הפיזית ובקיום אנושי הוגן בהתאם להשקפה המקובלת והמפוכחת של בן חברתנו הרגיל – הרי תוצאתה היא מעשה עוולה" (ע"א 44/76 אתא חברה לטכסטיל בע"מ נ' שוורץ, פ"ד ל(3) 785, 794 (כבוד השופט מאיר שמגר) (1976). הסוגריים העגולים הם במקור).

 

"לעוולת המטרד [ליחיד]", הוסיף בית-המשפט העליון וקבע, "יכולים להיות ברמה העקרונית שני פנים: פגיעתו של המטרד בערך הכספי של הקניין, ופגיעתו ה'לא-רכושית' ביכולתו של בעל הקניין להנות מקניינו" (רע"א 6483/15 נתיבי ישראל הנ"ל, בפסקה 47 לפסק-דינו של כבוד השופט סולברג). בהידרשו לטענה למטרד, "במישור האזרחי", "נדרש בית המשפט למלא ביטוי זה בתוכן לפי מבחן ה'אדם הסביר' ובהתחשב בנתונים הסביבתיים. [על בית-המשפט לצקת] תוכן למסגרת, התוחמת את גבולות סבירות[ה] של [הפרעה], אשר מעבר להם הופ[כת] ה[י]א למטרד" (ע"פ 151/84 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' פרשט, פ"ד לט(3) 1, 6 (כבוד השופטת שטרסברג-כהן) (1985)).

 

"מידת ההטרדה היא ענין של עובדה" (ע"א 164/53 צוצרסקי נ' סנדלר, פ"ד ח 386, 388 (כבוד השופט משה לנדוי) (1954)). לפניו של בית-משפט זה הוכחו מרכיבי-העובדה כל צורכם. יסודותיה של העוולה של מטרד ליחיד מתקיימים בנתבעים שניהם. זה הראשון מאפשר שימוש במקרקעיו והשנייה מנהלת במקרקעין בית-עסק ושניהם מפריעים הפרעה ממשית לכוחם של התובעים להשתמש, בעצמם או באמצעותם של אחרים, בדירותיהם הסמוכות וליהנות מקנינם, לרבות על דרך של השאה של הכנסותיהם הכספיות מהשכרתן של הדירות. ביטויָו של המטרד הזה נסקרו בחלקם הראשון של הדברים. לפניו של בית-המשפט הוכחו צפיפות ותנועה מוגברת של זרים בחלקים הציבוריים של הבית; הכבדה על המעלית; העֲמדה של ציוד, של עגלות, של מזוודות ושל כביסה נקייה ומלוכלכת באזורים, המיועדים לשימושם של הדיירים הקבועים; מטרדים קשים של רעש מן הדירות ושל לכלוך; שימוש בחלקים מן הרכוש המשותף עד כדי שלילת-כוחם של הדיירים הקבועים להשתמש באלה והגעה, בתדירות גבוהה מן הרגיל, של כלי-רכב, בפרט ציבוריים, אל דרכי-הגישה לבית. הכול – בשל החלטתם של הנתבעים להשתמש במקרקעין למלון-דירות או ליחידות-אירוח לטווח קצר ובשל החירות, שנטלו אלה לעצמם לעשות זאת בלי כל מגבלה ועשויים היו להטיל – לצמצומה של הפגיעה בתובעים – גורמי-התכנון והרישוי. "על אחת כמה וכמה ישים האמור לעיל לבית-דירה, הנמצא בתוך אזור המוגדר כאזור מגורים טהור, כפי שהדבר במקרה הנמצא בפנינו" (ע"א 44/76 אתא הנ"ל, בעמ' 798).

 

44. גם בנדון, צו למניעתו העתידית של המטרד הוא תרופה נכונה. צו זה יאפשר לתובעים "לממש זכויותיהם המוענקות להם בחוק כנגד מטרידיהם[,] המרעישים עליהם את עולמם אם בשעות אלה ואם בשעות אחרות" – דבריו היפים של כבוד השופט חיים כהן בבג"ץ 195/70 כנוביץ נ' מנהל התעופה האזרחית, פ"ד כו(1) 589, 597 (1972).

 

עמדת-העירייה ואוזלת-ידה

45. התובעים לא מנו את העירייה של תל אביב-יפו או את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברשימת-הנתבעים בהליך זה. אלא, שבית-המשפט סבר, לאור מהותה העקרונית של הסוגיה כי נחוץ, שתהא לפניו עמדתה של העירייה בנדון. על כן החלטתי, כסמכותי שבתקנה 63(ב)(11) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, להורות על צירופם, כבעלי-דין בתיק, של היועץ המשפטי לממשלה (על כך – מיד) ושל היועץ המשפטי לעיריית תל אביב-יפו ולוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. הללו התבקשו להודיע את עמדתם העקרונית בשאלות אם השימוש, שנטען כי הנתבעים עשו בדירותיהם, הוא שימוש מותר לפי דיני-התכנון והבנייה; אם דורש הוא רישיון-עסק; אם הכרעה בתובענה מחייבת קביעתם של הסדרים ראשוניים בדין ואם ראוי כי הדבר ייעשה בגדרה של תביעה לצו-מניעה קבוע.

 

העירייה, בכובעה זה ובו בלבד, השיבה בקצרה. היא ענתה רק לאחת משאלותיו של בית-המשפט. את עמדתה מיקדה, הגם שלא נתבקשה לכך, בסוגיית-אכיפתו של הדין (אף שהדעת נותנת כי קודם שאוכפים יש לדעת מה נאכף ומהו הדין). "במארג החוקי הקיים לא נראה כי קיימת אפשרות לאכוף שימוש [כך במקור] כגון השכרת דירות לטווח קצר, והשאלה האם דירה מסוימת מושכרת לטווח קצר לשם מגורים או מושכרת למטרות אחרות אינה מקבלת מענה" (הפִּסקה השנייה לכתב-תשובתה). בענינו של רישוי-עסקים פורטו החוק והצו שמכוחו; הובאה פסיקה אשר הוסבר כי אין היא "החלטית" ותשומת-לבו של בית-המשפט הופנתה לכך כי "בכל מקרה נדרשות הוכחות מספקות לשם ביצוע אכיפה" (שם, בפסקה השלישית). העירייה חתמה את עמדתה והטעימה "קשיי אכיפה משמעותיים במסגרת הדין הקיים" (שם, בפסקה הרביעית).

 

46. אומַר, בזהירות שכן לא בכך התמקדו הטיעונים אשר התבררו לפנַי בפרשה זו, כי עֶמדה זו מעוררת תמיהה. מלואו של הניתוח המשמש יסוד להכרעתי בפסק-דין זה אינו נשען, אלא, על הדין הקיים – דברי-חוק, צו, תוכניות ופסיקה. נהיר הדבר בעינַי כי גורמי-התכנון העירוניים, כשהוציאו תחת ידיהם את התוכניות המפורטות, היסודיות ומאירות-העיניים, בכל הכבוד, שנערכו לאורך השנים, לא סברו כי הדין אינו "החלטי" או כי אין הוא מספק מענה לשאלות שמתחום-התכנון. הם, הלא, היו אלה אשר הניחו בסיס לדין הזה. הם שקבעו, ללא מורא וללא ערפול, את המותר והאסור בשימושים באזורי-העיר. הם, כך ידוע לכל בר-דעת, גם אלה אשר באים, מדי יום, אל הערכאות בדרישה לאכוף את המותר ואת האסור על תושבי-העיר ועל הפוקדים אותה. בדין ובצדק עושים הם זאת, שהרי לעולם נדרשים להדהד במסדרונותיה של הרשות השלטונית דבריה של כבוד השופטת ביניש, לאמור: "כאשר הפעולה המינהלית שאותה אנו בוחנים נוגעת לאכיפת החוק, רשות החייבת לבצע פעולות על-פי דין, ובייחוד רשות הממונה על אכיפת חוק, אינה יכולה להשתחרר מחובתה" (רע"פ 1520/01 שוויצר נ' יושב-ראש הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פ"ד נו(3) 595, 604 (2002)). באותה פרשה, אגב, פנתה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה לבית-המשפט האזרחי בבקשה לצווי-מניעה, שיאסרו על שימוש של מגורי-קבע בנכסים, שיועדו בתוכניות ליחידות-נופש בלבד.

 

קריאת-עמדתה של העירייה עוררה חוסר-נוחות משום שהיא הזכירה אחיזה בשני קצוות של מקל: זה המלין על התנהלות אסורה וזה אשר, מטעמיו-הוא, אינו פועל למניעתה. דבר זה קשה הוא אך לא אוסיף עליו משום, שכאמור, אין עשייתה או מחדליה של העירייה עומדים להכרעתי בפרשה זו. אסתפק עוד בהפניה אחת, אשר טוב תעשה העירייה אם תתן עליה את דעתה, בין בתחום הנדון ובין בכלל:

 

"עצימת עין מהפרת שלטון החוק בתחום אחד של הפעילות האנושית, סופה שתביא לזלזול בחוק גם בתחומי חיים אחרים. כיבוד הדין, ויישומו בכל תחום, ובכלל זה בתחום התכנון והבניה, מהווים יסוד הכרחי לקיום החברתי ותנאי לתקינות פעילותו" (עע"מ 2273/03 אי התכלת הנ"ל, בפסקה 41 לפסק-דינה של כבוד השופטת פרוקצ'יה).

 

(היעדר) עמדתו של הייעוץ המשפטי לממשלה

47. הַחְלָטתי לצרף בעלי-דין פקדה את הייעוץ המשפטי לממשלה עוד בתקופתו של היועץ המשפטי הקודם. אפשר כי גם חלק מן העושים במלאכת-הפרקליטות לא היו אותם אלה דהיום. נציגו של היועץ הנכבד, באמצעותה של פרקליטות-המחוז – לא לפני שעתר ונענה לאורכה להגשת-עמדתו – הודיע לבית-משפט זה, בלי לנמק, כי "לאחר שבחן את השאלות המתעוררות במסגרת ההליך הוא לא מצא מקום להתייצבותו להליך" (הפִּסקה הראשונה לכתב-תשובתו). המשיב הפנה ל"סמכותו הייחודית מכוח סעיף 1 לפקודת סדרי הדין (התייצבות היועץ המשפט לממשלה) [נוסח חדש]" והודיע כי הוא "שומר לעצמו את הזכות" (הכוונה, כמובן, היא לסמכות) להתייצב להליך בעתיד. בית-המשפט לא הופנה ולו להליך אחֵר, אולי לפנֵיה של ערכאה אחרת, ובה פרשׂ הייעוץ המשפטי לממשלה עמדה בנדון.

 

48. ענין זה התקשיתי להלום. פקודת סדרי-הדין הנזכרת היא נוֹסחהּ החדש, משנת 1968, של פקודה מנדטורית. הפקודה היא קצרה והסעיף הראשון לה קובע: "ראה היועץ המשפטי לממשלה, כי זכות של מדינת ישראל או זכות ציבורית או ענין ציבורי מושפעים או כרוכים, או עלולים להיות מושפעים או כרוכים, בהליך פלוני שלפני בית משפט… רשאי הוא, לפי ראות עיניו, להתייצב באותו הליך ולהשמיע דברו…". סמכות זו היא אכן ייחודית. שורשיה במהות-התפקיד הציבורי הרם של היועצ/ת המשפטי/ת לממשלה אשר, כידוע, מוסמכ/ת להציג לפניהן של ערכאות את עמדתה של המדינה בשורה של סוגיות, פרטניות או עקרוניות, אף אם המדינה אינה צד להליך. לעמדה של היועצ/ת המשפטי/ת לממשלה, בהיותה עמדת-"המדינה", עשוי להיות משקל רב לא רק משום חשיבותו ומשקלו של הפֶּה הדובר, אלא משום החָזָקה כי להשמעת-העמדה קדמה בחינה מקפת ויסודית של הסוגיה שעל הפרק. משנה-תוקף הוא לדברים כשמדובר בשאלות עקרוניות. המחוקק ציֵיד אפוא את הייעוץ המשפטי לממשלה בסמכות ליזום את הנחתהּ לפניהם של בתי-המשפט של עמדה בסוגיות, שהוערך ונמצא כי הן חשובות. כך נעשה, כאמור, בפקודת סדרי-הדין (וראו דנ"א 7398/09 עיריית ירושלים נ' שירותי בריאות כללית, בפסקה 14 לפסק-דינו של כבוד הנשיא (בדימוס) גרוניס (פורסם באתר הרשות השופטת 14.4.2015)).

 

אלא, שבהענקתה של סמכות זו לא ביקש המחוקק, כך לשיטתי, לשלול מבתי-המשפט – גם, במחילה, מערכאות-הדיון – את סמכותם לצרף את היועצ/ת המשפטי/ת לממשלה כבעל/ת-דין בענין שלפניהם. "פניה אל היועץ המשפטי כבכיר המשפטנים בשירות הציבורי משמעה קריאה לבחינה של הדין והאינטרס הציבורי במבט כולל… כאשר בית המשפט מבקש את חוות דעתו של היועץ המשפטי לממשלה, ראוי כי תוצג חוות דעת מפורטת, המתמודדת עם סוגיות שונות אשר מתעוררות בתיק, באופן שיש בו כדי להביא את התמונה המלאה בפני בית המשפט בבואו להכריע בסוגיה נתונה" (ע"א 7187/12 עו"ד צמח נ' אל על נתיבי אויר לישראל, בפסקאות כ"ט ו-ל"ח לפסק-דינו של כבוד השופט אליקים רובינשטיין (פורסם באתר הרשות השופטת 17.8.2014)).

 

49. בהליך אזרחי נעשה הדבר, להבנתי, מכוחה של תקנה 63(ב)(11) לתקנות של סדר-הדין האזרחי אשר קובעת: "בית המשפט, רשאי הוא, מיוזמתו או לבקשת בעל דין להורות על צירוף בעלי דין" (ראו, בעבר, את תקנה 24 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. השוו, עוד, לע"א 8021/03 אלישע נ' אלישע, פ"ד נט(3) 337, 345 (2004)). כשם שנהיר, שהוראה זו שבתקנות מתאימה לצירופו של צד למחלוקת הפרטנית, שהניחה את עצמה בהליך לפניו של בית-המשפט, כך סבורני כי מתאימה היא לצירופם של בעלי-דין ובכוחם להשמיע עמדה עקרונית, רלוונטית לאותה מחלוקת.

 

חוששני כי בנדון אין לבעל-הדין המצורף – כל בעל-דין – שיקול-דעת שלא להיעתר להוראת-הצירוף. סבורני כי אין בכוחו להודיע לבית-המשפט, כבמעין מנגנון של "opt out", על סירוב להצטרף. אם סבר בעל-הדין כי הוא צורף בשגגה, כי לא נכון היה שיצורף, כי עתותיו אינן בידיו ליטול חלק בהליך או כי כל טעם אחר מצדיק שינוי מן ההחלטה לצרפו רשאי הוא, כך להבנתי, לפנות בבקשה מתאימה לבית-המשפט שצירפוֹ או להשיג על הצירוף בהליך ערעורי מתאים (ראו והשוו לצו בתי המשפט (סוגי החלטות שלא תינתן בהן רשות ערעור), התשס"ט-2009).

 

כך או כך, חבל היה לגלות כי למדינה אין עמדה עקרונית בסוגיה החשובה, בעלת-ההיבטים הציבוריים והשלכות-הרוחב, שנדונה בהליך זה. צר לי על שלא נמצא לה נכון לגבש עמדה כזו ולהניחה לפניו של בית-המשפט.

 

 

התוצאה

50. התביעה מתקבלת. ניתן בזה צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים, מי מהם או מי מטעמם, להשתמש באיזה חלק מן המקרקעין שברחוב שלום עליכם 46 בתל אביב-יפו – שהיו רשומים, בעת הגשתה של התביעה, בגוש 6909, חלקה 71 – להשכרה קצרת-טווח, בת פחות מחודש ימים ובלי לגרוע מכך: למטרות של אירוח, נופש, בילוי, תיירות או קיום-אירועים לכל פרק-זמן שהוא. על מנת לצמצם את הפגיעה במי, שאינם צדדים למחלוקת זו, ייכנס צו-המניעה לתוקף בתאריך 15.6.2025.

 

51. בתוך 15 ימים מיום, שבו קיבלו לידיהם פסק-דין זה, ישלמו נתבעים 1 ו-2, יחד ולחוד לתובעים, יחד ולחוד הוצאות-משפט בסך של 7,200 שקלים ומקיפות, בצירופם של הפרשי-הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום-הגשתה של התביעה ועד היום, את האגרות ששולמו; את התייצבותו של תובע 1 לשלושה דיונים בבית-המשפט ואת שכרו המשוער של מומחה-התובעים. בתוך אותו פרק זמן ישלמו נתבעים 1 ו-2, יחד ולחוד לתובעים, יחד ולחוד סך של 94,500 ש"ח לשכר-טרחה של עורך-דין. בקביעתו של סכום זה נלקחו בחשבון הסעד שהתבקש (צו-מניעה קבוע); היקפה המוערך, הרב, של עבודה משפטית, שנדרשה בניהולה של פרשת-התביעה והיבטיה העקרוניים של הסוגיה, שהניחו התובעים לפניו של בית-משפט זה. איחור בתשלומו של איזה מהסכומים שנפסקו יוסיף לו דמי-פיגורים, לפי הוראתו של סעיף 5א לחוק פסיקת ריבית והצמדה.

 

המזכירות תמציא פסק-דין זה לצדדים ואת העתקו היא תביא גם לפניהם של היועצת המשפטית לממשלה ושל היועץ המשפטי לעיריית תל אביב-יפו. המזכירות תסגור את התיק, שכן פסק-דין בענינה של נתבעת 3 ניתן זה מכבר.

 

ניתן היום, ט' באייר התשפ"ה, 7 במאי 2025, שלא במעמד-הצדדים.

 

גיא הימן